import type { Modelonderdeel } from "../types"; // ── Modelonderdelen: vastgoed — basisakte / statuten mede-eigendom ────────── // Authentieke akte die een onroerend goed onderwerpt aan het stelsel van de // gedwongen mede-eigendom van gebouwen of groepen van gebouwen (art. 3.68 e.v. // BW) en de statuten van de mede-eigendom vaststelt: de basisakte (beschrijving // van de privatieve en gemeenschappelijke delen + de aandelen) en het reglement // van mede-eigendom (organen en lastenverdeling). De hoofding, de partij- // identificatie, de beschrijving van het gebouw/de grond en de slotformule // verlopen via de gedeelde clausules (hoofding-akte, identiteit-partijen, // beschrijving-onroerend-goed, recht-op-geschriften-slotformule). export const basisakteOnderdelen: Modelonderdeel[] = [ { id: "basisakte-vestiging-mede-eigendom", titel: "Basisakte — onderwerping aan de gedwongen mede-eigendom en oprichting van de VME", categorie: "bijzonder", omschrijving: "Onderwerpt het gebouw (of de groep van gebouwen) aan het wettelijk stelsel van de gedwongen mede-eigendom (art. 3.68 e.v. BW) en richt de vereniging van mede-eigenaars (VME) op, die rechtspersoonlijkheid verkrijgt zodra minstens één kavel wordt overgedragen en de statuten zijn overgeschreven. Bepaalt de benaming, de zetel en de gegevens voor de inschrijving in de KBO.", tekst: "De comparant onderwerpt het hierna beschreven gebouw aan het stelsel van de gedwongen mede-eigendom van gebouwen of groepen van gebouwen (art. 3.68 en volgende van het Burgerlijk Wetboek).\n\n" + "Er wordt een vereniging van mede-eigenaars opgericht onder de benaming \"{{benaming_vme}}\", met zetel te {{zetel_vme}}. De vereniging verkrijgt rechtspersoonlijkheid vanaf het ogenblik waarop een eerste kavel wordt overgedragen en deze statuten zijn overgeschreven op het bevoegde kantoor Rechtszekerheid. Zij wordt ingeschreven in de Kruispuntbank van Ondernemingen. Haar doel is beperkt tot het behoud en het beheer van het gebouw.", varianten: [], parameters: [ { naam: "benaming_vme", omschrijving: "Benaming van de vereniging van mede-eigenaars (\"Residentie …\")" }, { naam: "zetel_vme", omschrijving: "Zetel van de VME (het adres van het gebouw)" }, ], toepasbaarOp: ["basisakte"], thema: "vastgoed", soort: "MODCL", bron: "Basisakte (gedwongen mede-eigendom — art. 3.68 e.v. BW)", versie: "1.0", datum: "2026-07-05", wetsbasis: ["art. 3.68 BW (gedwongen mede-eigendom)", "art. 3.69 BW (rechtspersoonlijkheid VME)"], nazicht: { status: "actueel", datum: "2026-07-05", aandachtspunten: "Nagaan of het gaat om één gebouw dan wel een groep van gebouwen met mogelijke deelverenigingen (art. 3.90 BW); de benaming en zetel afstemmen op het project.", }, }, { id: "basisakte-kavels-quotiteiten", titel: "Basisakte — privatieve en gemeenschappelijke delen, aandelen (quotiteiten)", categorie: "goed", omschrijving: "Kern van de basisakte: de opsplitsing van het gebouw in kavels (privatief deel + aandeel in de gemeenschappelijke delen) en de vaststelling van die aandelen op grond van gemotiveerde criteria (netto-vloeroppervlakte, bestemming en ligging — art. 3.85 BW), gestaafd door een verslag van een notaris, landmeter, architect of vastgoedmakelaar. Kies de hypothese: één gebouw of een groep van gebouwen met deelverenigingen.", tekst: "", varianten: [ { id: "een-gebouw", hypothese: "Eén gebouw — één vereniging van mede-eigenaars", tekst: "Het gebouw wordt opgesplitst in {{aantal_kavels}} kavels. Elke kavel bestaat uit een privatief deel en een aandeel in de gemeenschappelijke delen, uitgedrukt in {{noemer_quotiteiten}}sten. De privatieve delen, de gemeenschappelijke delen en de aandelen worden per kavel omschreven in de hierna opgenomen tabel/staat van de kavels.\n\n" + "De aandelen in de gemeenschappelijke delen zijn vastgesteld op grond van de netto-vloeroppervlakte, de bestemming en de ligging van elk privatief deel, overeenkomstig het als bijlage gevoegde gemotiveerde verslag ({{opsteller_verslag}}).", toelichting: "Standaardgeval: één appartementsgebouw met één VME. De aandelen (quotiteiten) worden verplicht gemotiveerd op basis van de wettelijke criteria en gestaafd door een verslag.", }, { id: "groep-gebouwen-deelverenigingen", hypothese: "Groep van gebouwen — hoofdvereniging met deelverenigingen", tekst: "De groep van gebouwen wordt opgesplitst in {{aantal_kavels}} kavels, verdeeld over deelverenigingen per gebouw met elk rechtspersoonlijkheid (art. 3.90 BW), onder een hoofdvereniging. Elke kavel bestaat uit een privatief deel en een aandeel in de gemeenschappelijke delen van de betrokken deelvereniging en, in voorkomend geval, van de hoofdvereniging, uitgedrukt in {{noemer_quotiteiten}}sten.\n\n" + "De aandelen zijn vastgesteld op grond van de netto-vloeroppervlakte, de bestemming en de ligging van elk privatief deel, overeenkomstig het als bijlage gevoegde gemotiveerde verslag ({{opsteller_verslag}}).", toelichting: "Bij een groep van gebouwen kan de akte deelverenigingen met eigen rechtspersoonlijkheid oprichten (art. 3.90 BW); de gemeenschappelijke delen worden dan gesplitst tussen hoofdvereniging en deelverenigingen.", }, ], parameters: [ { naam: "aantal_kavels", omschrijving: "Aantal kavels waarin het gebouw/de groep wordt opgesplitst" }, { naam: "noemer_quotiteiten", omschrijving: "Noemer waarin de aandelen worden uitgedrukt (bv. 1.000, 10.000)" }, { naam: "opsteller_verslag", omschrijving: "Opsteller van het gemotiveerde verslag over de aandelen (notaris, landmeter-expert, architect of vastgoedmakelaar)" }, ], toepasbaarOp: ["basisakte"], thema: "vastgoed", soort: "MODCL", bron: "Basisakte (kavels en aandelen — art. 3.85 BW)", versie: "1.0", datum: "2026-07-05", wetsbasis: ["art. 3.84 BW (privatieve/gemeenschappelijke delen)", "art. 3.85 BW (aandelen, gemotiveerd verslag)", "art. 3.90 BW (deelverenigingen)"], agentwenken: "Kies de deelverenigingen-variant enkel bij een groep van meerdere gebouwen die elk hun eigen gemeenschappelijke delen hebben. Het gemotiveerde verslag over de aandelen (op basis van oppervlakte, bestemming én ligging) is verplicht en moet als bijlage bij de akte — vraag het op vóór het verlijden. De som van alle aandelen moet exact de gekozen noemer bedragen.", nazicht: { status: "actueel", datum: "2026-07-05", aandachtspunten: "Controleer dat de aandelen gemotiveerd zijn volgens de drie wettelijke criteria (art. 3.85 BW) en dat het verslag als bijlage is gevoegd; de som van de quotiteiten moet kloppen.", }, }, { id: "basisakte-reglement-mede-eigendom", titel: "Basisakte — reglement van mede-eigendom (organen en lasten)", categorie: "voorwaarden", omschrijving: "Het reglement van mede-eigendom dat deel uitmaakt van de statuten: de werking van de organen van de VME (algemene vergadering, syndicus, raad van mede-eigendom bij twintig of meer kavels, commissaris van de rekeningen), de criteria en de wijze van verdeling van de lasten, en de regels inzake de gemeenschappelijke delen. Het reglement van interne orde wordt afzonderlijk (onderhands) opgesteld.", tekst: "Het reglement van mede-eigendom bevat de rechten en verplichtingen van elke mede-eigenaar met betrekking tot de privatieve en de gemeenschappelijke delen, alsook de gemotiveerde criteria en de wijze van berekening van de verdeling van de lasten.\n\n" + "De organen van de vereniging zijn: de algemene vergadering van de mede-eigenaars, de syndicus die belast is met het beheer, en — zodra de vereniging minstens twintig kavels (met uitzondering van de kelders, garages en parkeerplaatsen) telt — een raad van mede-eigendom. De algemene vergadering stelt jaarlijks een of meer commissarissen van de rekeningen aan.\n\n" + "De beslissingen van de algemene vergadering worden genomen met de wettelijk vereiste meerderheden (art. 3.87 en 3.88 BW). Het reglement van interne orde wordt bij onderhandse akte opgesteld en door de syndicus bijgewerkt.", varianten: [], parameters: [], toepasbaarOp: ["basisakte"], thema: "vastgoed", soort: "MODCL", bron: "Basisakte (reglement van mede-eigendom — art. 3.86 e.v. BW)", versie: "1.0", datum: "2026-07-05", wetsbasis: ["art. 3.86 BW (reglement van mede-eigendom)", "art. 3.87-3.89 BW (algemene vergadering)", "art. 3.89 BW (syndicus)"], agentwenken: "De raad van mede-eigendom is pas verplicht vanaf twintig kavels (kelders/garages/parkeerplaatsen niet meegeteld). Het reglement van interne orde hoort NIET in de authentieke basisakte maar in een afzonderlijk onderhands document — verwar beide niet. De lastenverdeling moet gemotiveerd zijn.", nazicht: { status: "na_te_kijken", datum: "2026-07-05", aandachtspunten: "De meerderheidsregels en de drempel voor de raad van mede-eigendom zijn bij de hervormingen van de mede-eigendom herhaaldelijk gewijzigd — de actuele artikelen van Boek 3 BW bevestigen.", }, }, { id: "basisakte-uitsluiting-appartementsrecht", titel: "Basisakte — uitsluiting van de toepassing van het appartementsrecht (art. 3.84 BW)", categorie: "bijzonder", omschrijving: "Alternatief voor 'basisakte-vestiging-mede-eigendom': de comparant onttrekt het gebouw, met instemming van alle mede-eigenaars en op grond van de aard van de gemeenschappelijke delen, uitdrukkelijk aan de toepassing van de wettelijke bepalingen inzake gedwongen mede-eigendom (art. 3.84, eerste lid BW). De hierna volgende bepalingen gelden dan niet als statuten in de zin van het appartementenrecht en verkrijgen geen rechtspersoonlijkheid voor een vereniging van mede-eigenaars.", tekst: "De comparant verklaart te zijn ingelicht over de draagwijdte van de bepalingen van Titel 4, Ondertitel 3, Hoofdstuk 2 van het Burgerlijk Wetboek betreffende het appartementenrecht en meer in het bijzonder over artikel 3.84 van het Burgerlijk Wetboek, krachtens hetwelk de beginselen vervat in Ondertitel 3 betreffende de gedwongen mede-eigendom toepasselijk zijn op ieder onroerend goed waarop een gebouw of groep van gebouwen is opgericht of kan worden opgericht waarvan het eigendomsrecht verdeeld is volgens kavels die elk een privatief gedeelte en een aandeel in gemeenschappelijke onroerende bestanddelen bevatten.\n\nDe comparant is er tevens over ingelicht dat van deze beginselen en bepalingen evenwel kan afgeweken worden indien de aard van de gemene delen dat rechtvaardigt, zolang alle mede-eigenaars instemmen met die afwijking en middels een basisakte waarin afzonderlijke privatieve delen worden ingesteld.\n\nDe comparant verklaart dat de aard van de gemene delen de onderwerping aan het appartementenrecht niet vereist. De gemene delen {{motivering_uitsluiting_appartementsrecht}} [motivering naargelang het concrete geval].\n\nBijgevolg verklaart de comparant het gebouw overeenkomstig artikel 3.84, eerste lid van het Burgerlijk Wetboek, uitdrukkelijk te onttrekken aan de toepassing van de wettelijke bepalingen inzake appartementsmede-eigendom, zodat ook de hierna volgende bepalingen niet zullen kunnen worden beschouwd als statuten van het gebouw in de zin van het appartementenrecht, waarvan de overschrijving op het kantoor rechtszekerheid rechtspersoonlijkheid aan de vereniging van mede-eigenaars zou verlenen.", varianten: [], parameters: [ { naam: "motivering_uitsluiting_appartementsrecht", omschrijving: "Motivering waarom de aard van de gemeenschappelijke delen de onderwerping aan het appartementenrecht niet vereist, geval per geval te bepalen", voorbeeld: "betreffen enkel de grond en de constructie met gemeenschappelijke hall, vergen weinig onderhoud en behoeven niet de zware structuur van een vereniging met rechtspersoonlijkheid" }, ], agentwenken: "Dit onderdeel is het spiegelbeeld van 'basisakte-vestiging-mede-eigendom' in dezelfde bibliotheek — gebruik het EEN of het ANDER, nooit beide in dezelfde basisakte. Vereisten voor deze uitsluiting: (1) de aard van de gemeenschappelijke delen moet ze rechtvaardigen (typisch: enkel grond/gevel/gemeenschappelijke inkomhal, weinig beheer nodig) en (2) ALLE mede-eigenaars moeten ermee instemmen — controleer dat de basisakte alle betrokken comparanten bevat. Zonder deze uitsluiting valt elk gebouw met privatieve en gemeenschappelijke delen automatisch onder het dwingende appartementenrecht (met VME en rechtspersoonlijkheid); met de uitsluiting is er geen VME en gelden de gewone regels van de vrijwillige mede-eigendom (art. 3.68 e.v. BW) op de gemeenschappelijke delen.", toepasbaarOp: ["basisakte"], thema: "vastgoed", soort: "MODCL", bron: "Fednot, laatst bijgewerkt door Iris Gerlo, goedgekeurd door de Werkgroep ad hoc Verbintenissenrecht, 1 september 2021 — programmatisch overgenomen uit integratie/drive-backup/2026-07-02-backup-modellen-e-notariaat/.", versie: "1.0", datum: "2026-07-10", wetsbasis: ["art. 3.84, eerste lid BW (uitsluiting van het appartementenrecht bij eenparige instemming)"], nazicht: { status: "na_te_kijken", datum: "2026-07-10", aandachtspunten: "Controleer voor elk concreet dossier of de aard van de gemeenschappelijke delen de uitsluiting werkelijk rechtvaardigt (een te lichtzinnige uitsluiting kan bij geschil worden aangevochten) en of alle mede-eigenaars effectief instemmen.", }, }, ];