import type { Modelonderdeel } from "../types"; // ── Fiscale clausules diversen (rooilijn/onteigening/meerwaarde/art.203/opstal) ─ // Bron: Commissie clausules VlaNot / commissie koopakte (KFBN), via de Drive- // back-up in integratie/drive-backup/. Losstaande fiscale clausules die niet // in de andere fiscale onderdelen passen. FR-spiegel in // fiscale-clausules-diversen-vlaanderen-fr.ts. export const fiscaleClausulesDiversenVlaanderenOnderdelen: Modelonderdeel[] = [ { id: "fiscale-clausules-diversen-vlaanderen", titel: "Fiscale clausules diversen — rooilijn, onteigening, meerwaarde, art. 203 W.Reg., opstalrecht", categorie: "bijzonder", omschrijving: "Losstaande officiële fiscale clausules: kennis/geen kennis van een onteigeningsmaatregel of rooilijn (met of zonder afstand van meerwaarde), de afzonderlijke akte afstand van meerwaarde, de belasting op de meerwaarde bij verkoop (art. 90 e.v. WIB92), artikel 203 W.Reg. (verzwegen prijs), en de fiscale modelclausules bij vestiging van een opstalrecht in het Vlaams Gewest.", tekst: "FISCALE CLAUSULES DIVERSEN\n\n[KIES de toepasselijke variant(en) hierna.]", varianten: [ { id: "rooilijn-onteigening-geen-kennis", hypothese: "Rooilijn/onteigening — verkoper heeft geen kennis van een onteigeningsmaatregel of rooilijn", tekst: "De verkoper verklaart niet te weten dat het goed het voorwerp uitmaakt van een onteigeningsmaatregel of getroffen is door specifieke stedenbouwkundige vereisten, zoals een rooilijnplan of lijnrichting.", }, { id: "rooilijn-onteigening-kennis-voornemen", hypothese: "Onteigening — verkoper heeft kennis van een voornemen of lopende onteigeningsprocedure", tekst: "De verkoper verklaart dat bij zijn weten het goed het voorwerp uitmaakt van een Voornemen van de overheid om over te gaan tot een onteigening, zoals blijkt uit ***Onteigeningsmaatregel, zoals blijkt uit ***EVENTUEEL: Afspraken over de onteigeningsvergoeding: ***", }, { id: "rooilijn-onteigening-kennis-geen-afstand-meerwaarde", hypothese: "Rooilijn/reservatiestrook — verkoper heeft kennis, maar doet geen afstand van meerwaarde", tekst: "De verkoper verklaart dat het goed getroffen is door volgende rooilijn/reservatiestrook: ***De verkoper verklaart dat er bij zijn weten door hem of zijn rechtsvoorgangers, geen afstand werd gedaan van meerwaarde voortvloeiende uit werken, uitgevoerd op het stuk grond getroffen door rooilijn/reservatiestrook, in de zin van artikel 4.\n3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening.", }, { id: "akte-afstand-meerwaarde", hypothese: "Afzonderlijke akte — afstand van meerwaarde (rooilijn/reservatiestrook, Vlaams Gewest)", tekst: "Het jaar TWEEDUIZEND ***. Op ***Voor mij, meester ***, notaris te …, ZIJN VERSCHENEN:*** (eigenaar)Optioneel:\n2. De VLAAMSE OVERHEID, Agentschap Wegen en Verkeer, afdeling Wegen en Verkeer ***, district ***, gevestigd te *** vertegenwoordigd door ***, wonende te ***, handelend overeenkomstig het besluit van subdelegatie van het afdelingshoofd van ***, in ambtshalve opdracht.VERKLARINGENA. De comparant sub 1, hierna genoemd de eigenaar, heeft mij, notaris, vooreerst uiteengezet hetgeen volgt:\n1. Dat hij eigenaar is van volgend onroerend goed:***Dit goed is gelegen langs de *** te ***, zijnde de gewest/gemeenteweg *** OORSPRONG VAN EIGENDOM:***\n2. Dat hij in navolging van artikel 4.\n3.8, §1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening op DATUM een omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen verkregen voor het bouwen, verbouwen, herbouwen of uitbreiden van een constructie op een stuk grond dat door een rooilijn is getroffen en waarbij uit het advies van de wegbeheerder bleek dat de rooilijn niet binnen vijf jaar na afgifte van de vergunning zal worden gerealiseerd.\n3. Dat op *** een nauwkeurig onderzoek en omstandige plaatsbeschrijving werd gemaakt van voorschreven goed te *** (van de thans bestaande toestand), omvattende: *** beschrijving van de private eigendom, zeven foto’s en plan omgeving met aanduiding foto-opnamepunten en als bijlage een opmetingsplan van de bestaande toestand. Deze plaatsbeschrijving wordt aan deze akte gehecht om er één geheel mee te vormen, doch wordt niet mee overgeschreven op het kantoor Rechtszekerheid.Dit stuk wordt door mij, notaris en comparanten “ne varietur” getekend.De eigenaar verklaart hierbij uitdrukkelijk zowel voor zichzelf als voor zijn rechthebbenden en rechtverkrijgenden dat, bij eventuele onteigening van hoger beschreven goed, op een tijdstip vallend na de periode van vijf jaar na afgifte van de omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen, hij afstand doet van de meerwaarde die voortvloeit uit de werken, voorwerp van de vergunning, op het stuk grond dat getroffen wordt door de rooilijn.De eigenaar verbindt zich er tevens toe, zowel voor zichzelf als voor zijn rechthebbenden en rechtverkrijgenden, deze verbintenis op te nemen in alle akten of overeenkomsten houdende de vervreemding, ten welken titel ook, van de hiervoor omschreven onroerende goederen en daarvan authentieke akte te laten verlijden, te doen registreren en op het kantoor Rechtszekerheid over te schrijven.ONTSLAG AMBTSHALVE INSCHRIJVING. De Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie wordt uitdrukkelijk vrijgesteld ambtshalve inschrijving te nemen, om welke reden dan ook, bij de overschrijving van deze akte.WAARMERKING. Ondergetekende notaris bevestigt de identiteit van partijen zoals hierboven vermeld aan de hand van stukken door de wet vereist.Recht op geschriften (Wetboek diverse rechten en taksen)Het recht bedraagt vijftig euro.SLOTBEPALINGEN", }, { id: "belasting-op-de-meerwaarde", hypothese: "Belasting op de meerwaarde bij verkoop (art. 90 e.v. WIB92) — aandacht van de verkoper gevestigd", tekst: "De verkoper erkent dat zijn aandacht werd gevestigd op de bepalingen van de artikelen 90 en volgende WIB92 inzake de belasting op de meerwaarde van onroerende goederen.", }, { id: "art-203-wreg", hypothese: "Artikel 203 W.Reg. — voorlezing van de bepaling over verzwegen prijs/lasten", tekst: "De partijen erkennen dat de instrumenterende notaris lezing heeft gegeven van het eerste lid van artikel 203 W.Reg. luidend als volgt:\"In geval van bewimpeling aangaande prijs en lasten of overeengekomen waarde, is elke der contracterende partijen een boete verschuldigd gelijk aan het ontdoken recht. Dit recht is ondeelbaar door alle partijen verschuldigd.\"", }, { id: "opstalrecht-fiscaal-vlaanderen", hypothese: "Fiscale modelclausules bij vestiging van een opstalrecht (Vlaams Gewest) — federaal registratierecht en Vlaamse registratiebelasting", tekst: "Fiscale modelclausules voor de vestiging van een opstalrecht op een in het Vlaams Gewest gelegen onroerend goedVoorafgaande opmerkingen: M.b.t. het registratierecht verschuldigd op de vestiging van het opstalrecht, stelt de federale administratie m.b.t. de kosteloze vestiging van een opstalrecht of de vestiging tegen een te lage, symbolische vergoedingdat er geen animus donandi is bij de kosteloze vestiging van een opstalrecht “met het oog op de valorisatie van de grond bij een verkoop - hetgeen in de praktijk veelvuldig voorkomt bij de oprichting van een appartementsgebouw”. In dat geval is slechts het algemeen vast recht verschuldigd;dat de overeenkomst in principe toch beschouwd wordt als een vestiging ten bezwarende titel als tevens wordt bedongen dat de grondeigenaar bij de beëindiging van het opstalrecht de opgerichte opstallen zal bekomen zonder de waarde te moeten vergoeden. Het registratierecht is dan verschuldigd op “de waarde van de opgerichte opstallen op het einde van de overeenkomst, verminderd met de eventuele (verminderde) prijs die de opstalgever zal moeten betalen, en ook verminderd met een zeker disconto, aangezien de opgerichte opstallen pas op het einde van het recht van opstal zonder enige vergoeding of tegen een verminderde prijs op de grondeigenaar zullen overgaan\". “Verder kan er ook rekening gehouden worden met de ouderdom van de opgerichte opstallen op het einde van het opstalrecht, de mogelijkheid dat er niet gebouwd wordt (enkel indien dit uitdrukkelijk in de overeenkomst voorzien is), dat in welbepaalde materialen gebouwd wordt, enz...”. Deze waarde moet in een pro fisco verklaring bepaald worden (cf. art. 168 W.Reg.).Uitzonderlijk en afhankelijk van de specifieke omstandigheden kan toch geoordeeld worden dat er eerder sprake is van een (onrechtstreekse) schenking van de op te richten opstallen door de opstalhouder in het voordeel van de grondeigenaar-opstalgever. Ook in dit geval is een pro fisco-verklaring vereist (zie hierboven).(Circ. 13 mei 2004, nr. 8/2004).Omtrent de kosteloze vestiging van het opstalrecht op een bebouwde grond (en dus zonder vergoeding van het bestaande gebouw), stelt de Vlaamse Belastingadministratie (Vlabel) dat schenkbelasting verschuldigd is wanneer er sprake is van animus donandi in hoofde van de grondeigenaar. Dit zal moeten blijken uit de concrete omstandigheden (SP nr. 18071, 19 juli 2021). Indien er geen sprake is van animus donandi zoals bijv. in een immobiliënproject met een promotor-opstalhouder, is er geen Vlaamse belasting verschuldigd op de eigendomsoverdracht van het gebouw (n.a.v. de vestiging van het opstalrecht).Ook indien er enkel een vergoeding wordt voorzien voor het opstalrecht maar Vlabel meent dat de constructies onrechtstreeks vergoed worden via deze opstalvergoeding, is het verkooprecht verschuldigd op een deel van deze vergoeding of minstens de verkoopwaarde van het gebouw (SP 18071).Vlaams Gewest – opstal op een onbebouwde grondHypothese 1 : Kosteloos opstalrecht zonder animus donandi – vast rechtDe kosteloze vestiging wordt gedaan zonder begiftigingsoogmerk. De partijen verzoeken daarom om de toepassing van het vast recht.Hypothese 2 : Kosteloos opstalrecht (of lage vergoeding) met animus donandi - schenkbelastingDe partijen preciseren ten behoeve van de inning van de schenkbelasting de belastbare grondslag te waarderen op \\# euro en dat tussen hen volgende verwantschapsgraad bestaat \\#. Hypothese 3: opstalrecht ten bezwarende titel (tegen vergoeding, zelfs symbolische vergoeding indien zonder animus donandi) – federaal registratierecht art. 83, 3° W.Reg. 5% of 0,5 %De partijen preciseren ten behoeve van de inning van het federaal registratierecht dat de belastbare grondslag \\# euro bedraagt, wat overeenkomt met [gecumuleerde retributies + lasten voor de opstalhouder].Hypothese 4: opstalrecht zonder vergoeding maar met de bepaling dat de door de opstalhouder op te richten opstallen op het einde van het recht van opstal zonder enige vergoeding op de grondeigenaar zullen overgaan – federaal registratierecht art. 83, 3° W.Reg. 5% of 0,5 %De partijen preciseren ten behoeve van de inning van het federaal registratierecht dat de waarde van de op te richten opstallen die op het einde van deze overeenkomst kosteloos op de grondeigenaar zullen overgaan, wordt geschat op \\# euro.Hypothese 5: opstalrecht zonder vergoeding maar met de bepaling dat de door de opstalhouder op te richten opstallen op het einde van het recht van opstal tegen een verminderde prijs op de grondeigenaar zullen overgaan - federaal registratierecht art. 83, 3° W.Reg. 5% of 0,5 %De partijen preciseren ten behoeve van de inning van het federaal registratierecht dat de waarde van het opstalrecht pro fisco \\# euro bedraagt (nl. de geschatte waarde van de opstallen op het einde van het opstalrecht (\\# euro) min de te betalen vergoeding van \\# euro). Vlaams Gewest – opstalrecht op een bebouwde grondHypothese 1 : Kosteloos opstalrecht gevestigd zonder animus donandi (zie SP 18071) – vast rechtDe kosteloze vestiging wordt gedaan zonder begiftigingsoogmerk. De partijen verzoeken daarom om de toepassing van het vast recht.Hypothese 2 : kosteloos opstalrecht gevestigd met animus donandi - schenkbelastingDe partijen preciseren ten behoeve van de inning van de schenkbelasting de belastbare grondslag te waarderen op \\# euro en dat tussen hen volgende verwantschapsgraad bestaat \\#. Hypothese 3: opstalrecht ten bezwarende titel (tegen vergoeding, zelfs symbolische vergoeding indien zonder animus donandi) en aparte prijs voor de bestaande opstallen – federaal registratierecht art. 83, 3° W.Reg. 5% of 0,5 % én Vlaams verkooprechtDe partijen preciseren ten behoeve van de inning van het federaal registratierecht dat de belastbare grondslag * euro bedraagt, wat overeenkomt met [gecumuleerde retributies + lasten voor de Opstalhouder]De prijs voor de opstallen bedraagt * euro.", }, { id: "vrijstelling-verkooprecht-openbaar-nut", hypothese: "Vrijstelling verkooprecht — verkrijging voor algemeen nut door een tot onteigening gerechtigd orgaan (art. 2.9.6.0.3, eerste lid, 1° VCF)", tekst: "De koper verklaart de aankoop te doen voor algemeen nut en verklaart dat huidige aankoop noodzakelijk is voor de verwezenlijking van haar doel.De koper vraagt dan ook de vrijstelling van het verkooprecht, voorzien in artikel 2.9.6.0.3, eerste lid, 1° VCF.", }, { id: "compromis-voorkoming-vroegtijdige-aanbieding", hypothese: "Onderhandse verkoopovereenkomst (Vlaams Gewest) — clausule ter voorkoming van vroegtijdige aanbieding ter registratie door de verkoper (art. 19 W.Reg.)", tekst: "De partijen verklaren te weten dat deze overeenkomst conform artikel 19 W. Reg. binnen de termijn van 4 maanden geregistreerd moet worden, tenzij een opschortende voorwaarde de heffing van het verkooprecht schorst in welk geval de termijn van 4 maanden begint te lopen vanaf de vervulling van de voorwaarde.De verplichting (obligatio) tot aanbieding ter registratie en tot betaling van de desbetreffende belasting, berust ondeelbaar op de contracterende partijen. De bijdrageplicht (contributio) in de betaling van de belasting berust, behoudens andersluidende overeenkomst hierboven, integraal op de koper.De aanbieding ter registratie zal tot gevolg hebben dat het aanslagbiljet voor de betaling van het verkooprecht naar de koper zal verzonden worden, ongeacht wie tot aanbieding is overgegaan.De verkoper verbindt er zich toe het opeisbaar verkooprecht te zullen voorschieten indien hij het initiatief neemt tot aanbieding ter registratie van deze overeenkomst voor de uiterste termijn, behoudens in volgende gevallen:1) de verkoper heeft de koper minstens 8 dagen op voorhand in gebreke gesteld wegens niet nakoming van één of meerdere verbintenissen spruitend uit deze overeenkomst.2) de aanbieding ter registratie vindt plaats binnen de laatste 14 dagen voor de uiterste datum voor registratie of later.Gaat de verkoper over tot aanbieding ter registratie buiten voormelde gevallen, dan is hij tevens gehouden (contributio) tot betaling van nalatigheidsintresten ingeval van laattijdige betaling van het opeisbaar verkooprecht op voorwaarde dat de koper hem binnen de 8 dagen na ontvangst van het aanslagbiljet kopie hiervan heeft bezorgd met verzoek tot onmiddellijke betaling aan Vlabel.In alle gevallen blijft het verkooprecht definitief ten laste van de koper (contributio) die de door de verkoper voorgeschoten registratiebelasting zal moeten terugbetalen zodra de termijn van verplichte registratie verstreken is. De nalatigheidsinteresten blijven evenwel ten laste van de verkoper.Elke niet op de vervaldag betaalde som die aldus door de koper aan de verkoper verschuldigd is, zal van rechtswege en zonder ingebrekestelling verhoogd worden met een interest van #% per jaar tot op de datum van de algehele betaling, onverminderd alle andere rechten, rechtsmiddelen en vorderingen.", }, ], parameters: [], agentwenken: "Losse, onafhankelijke fiscale clausules — kies er nul, één of meerdere naargelang de dossierfeiten; dit is géén of/of-boom. Rooilijn/onteigening: kijk de stedenbouwkundige inlichtingen en het onteigeningsplan na → geen kennis, kennis van het voornemen, of kennis zonder afstand van meerwaarde (drie varianten); is er al een AKTE van afstand van meerwaarde, gebruik dan die variant. Belasting op de meerwaarde (planbatenheffing): enkel wanneer de inlichtingen een bestemmingswijziging met planbaten vermelden. Art. 203 W.Reg. (prijsbewimpeling): standaard-informatieclausule bij elke verkoop met prijs. Opstalrecht-fiscaal: enkel bij vestiging of overdracht van een opstalrecht. Valkuil: de rooilijnvarianten sluiten elkaar uit (kies er precies één op basis van wat de gemeente effectief antwoordde); de overige clausules kunnen daar los van samen voorkomen.", toepasbaarOp: ["verkoopakte", "verkoopovereenkomst (compromis)", "vestiging-erfpacht-opstal"], bron: "Officiële clausules (Commissie clausules VlaNot en commissie koopakte/KFBN, 2015-2024), programmatisch letterlijk overgenomen uit de repo-back-up integratie/drive-backup/2026-07-02-backup-modellen-e-notariaat/.", versie: "1.0", datum: "2026-07-03", wetsbasis: ["Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (rooilijn)", "Wetboek der registratie-, hypotheek- en griffierechten art. 203", "WIB92 art. 90 e.v.", "Vlaamse Codex Fiscaliteit (opstalrecht)"], nazicht: { status: "na_te_kijken", datum: "2026-07-03", aandachtspunten: "De clausule 'belasting op de meerwaarde' en 'art. 203 W.Reg.' dateren van 2015 (KFBN) — actuele wetgeving controleren. De akte-afstand-meerwaarde bevat een volledige akte-aanhef ('Het jaar TWEEDUIZEND ***') — bij gebruik enkel het clausulegedeelte overnemen, niet de volledige aktestructuur.", }, }, ];