import type { Modelonderdeel } from "../types"; import { geelMarkeer, vetMarkeer } from "../samenstellen"; // ── Modelonderdelen: "Model Heldere Taal" — verkoopovereenkomst onroerend goed ── // Bron: Fednot/notaris.be "Model Heldere Taal" verkoopovereenkomst voor een // onroerend goed, in 3 gewestelijke versies (Vlaams Gewest, Brussels // Hoofdstedelijk Gewest, Waals Gewest) — hier samengevoegd tot één // modeldocument met gewestvarianten waar de regelgeving verschilt. // Dit bestand bevat de onderdelen "Hoofdelementen van de verkoop" en // "Voorwaarden van de verkoop" (§1 t.e.m. §25 van het origineel); de // "Administratieve voorwaarden", "Belastingen" en "Verzekering" (§26-44 + // Handtekeningen) staan in heldere-taal-attesten.ts. // // Stijl: dit model gebruikt bewust eenvoudige, korte zinnen ("heldere // taal") — dat is het hele punt van dit model en moet bij hergebruik // behouden blijven. #-invulvelden uit het origineel zijn vertaald naar // {{parameter}}; OF-keuzes (hypotheses) naar `varianten` of // [KIES: A / B / C]; rode "Noot voor de opsteller"-passages naar // [NAKIJKEN OF SCHRAPPEN: ...]. export const helderetaalOnderdelen: Modelonderdeel[] = [ { id: "ht-koper-verkoper-goed", titel: "Heldere taal — Koper en verkoper", categorie: "goed", omschrijving: "§1 van het Model Heldere Taal: identificatie van koper en verkoper in eenvoudige bewoordingen. De beschrijving van het goed en de toebehoren staan in de onderdelen die in het model meteen hierna volgen (\"beschrijving-onroerend-goed\" en \"ht-toebehoren-goed\").", tekst: "KOPER EN VERKOPER\n\nDe verkoper(s):\n{{identiteit_verkopers}}\n\nDe koper(s):\n{{identiteit_kopers}}\nDe koper(s) verklaart/verklaren {{verdeling_gekochte_delen}} het onroerend goed te kopen.\n\nDe verkoper en de koper worden hierna ook 'partijen' genoemd.", varianten: [], parameters: [ { naam: "identiteit_verkopers", omschrijving: "Volledige identiteit van de verkoper(s), per verkoper gegenereerd via de canonieke clausule 'identiteit-partijen' (vaste volgorde, met burgerlijke staat en — desgevallend — huwelijksstelsel en wijzigingen), aangevuld met e-mail en telefoon" }, { naam: "identiteit_kopers", omschrijving: "Volledige identiteit van de koper(s), per koper gegenereerd via de canonieke clausule 'identiteit-partijen' (vaste volgorde, met burgerlijke staat en — desgevallend — huwelijksstelsel en wijzigingen), aangevuld met e-mail en telefoon" }, { naam: "verdeling_gekochte_delen", omschrijving: "Verdeling van de gekochte onverdeelde delen tussen de kopers, indien van toepassing" }, ], toepasbaarOp: ["verkoopovereenkomst (compromis) - heldere taal"], thema: "vastgoed", soort: "MOD", bron: "Fednot — Model Heldere Taal verkoopovereenkomst onroerend goed (§1)", versie: "1.2", datum: "2026-07-01", nazicht: { status: "actueel", datum: "2026-07-01", aandachtspunten: "De toebehoren bij het verkochte goed (onroerend door incorporatie, meeverkochte roerende goederen, bezoekverklaring, KI-herziening) zijn verhuisd naar het nieuwe onderdeel \"ht-toebehoren-goed\", dat na de vaste beschrijvingsclausule \"beschrijving-onroerend-goed\" komt; dit onderdeel behoudt enkel de identificatie van koper en verkoper.", }, }, { id: "ht-toebehoren-goed", titel: "Heldere taal — Toebehoren bij het verkochte goed", categorie: "goed", omschrijving: "§2 van het Model Heldere Taal: de toebehoren bij het verkochte goed (onroerend door incorporatie, meeverkochte roerende goederen en bezoekverklaring). Komt in het model onmiddellijk na de vaste beschrijvingsclausule \"beschrijving-onroerend-goed\" — geen eigen opschrift, sluit rechtstreeks aan op de beschrijving.", geenEigenNummer: true, tekst: "Het verkochte goed is hierboven beschreven volgens de vaste beschrijvingsclausule 'Beschrijving onroerend goed'.\n\nDe verkoper verklaart dat de verkoop ook omvat:\n— de goederen die onroerend zijn door incorporatie;\n— [NAKIJKEN OF SCHRAPPEN: het elektrische oplaadpunt];\n— de volgende roerende goederen: {{meeverkochte_roerende_goederen}}, door de partijen geschat op € {{waarde_roerende_goederen}}, inbegrepen in de prijs;\n— [NAKIJKEN OF SCHRAPPEN: de aanwezige brandstofreserve (stookolie, gas, …)].\n\nDe koper verklaart dat hij het verkochte goed bezocht heeft. Hij vraagt van de verkoper geen nauwkeurigere of uitgebreidere beschrijving in deze overeenkomst.\n\nDe verkoper verklaart dat er geen procedure loopt om het kadastraal inkomen te herzien.", varianten: [], parameters: [ { naam: "meeverkochte_roerende_goederen", omschrijving: "Lijst van meeverkochte roerende goederen" }, { naam: "waarde_roerende_goederen", omschrijving: "Geschatte waarde van de meeverkochte roerende goederen" }, ], toepasbaarOp: ["verkoopovereenkomst (compromis) - heldere taal"], thema: "vastgoed", soort: "MOD", bron: "Fednot — Model Heldere Taal verkoopovereenkomst onroerend goed (§2)", versie: "1.0", datum: "2026-07-01", nazicht: { status: "actueel", datum: "2026-07-01", aandachtspunten: "Afgesplitst van \"ht-koper-verkoper-goed\" zodat de toebehoren van het goed onmiddellijk na de vaste beschrijvingsclausule \"beschrijving-onroerend-goed\" staan, in plaats van ervoor.", }, }, { id: "ht-prijs", titel: "Heldere taal — De prijs", categorie: "prijs", omschrijving: "§3 van het Model Heldere Taal: de verkoopprijs en de betalingswijze (waarborg bij ondertekening van de overeenkomst, saldo bij de notariële akte).", tekst: "DE PRIJS\n\nDe overeengekomen verkoopprijs is {{prijs_voluit}} euro ({{prijs_cijfers}}).\n\nDie wordt betaald als volgt:\n\n" + vetMarkeer("Bij het ondertekenen van deze overeenkomst:") + "\nDe koper betaalt {{bedrag_waarborg_voluit}} euro (€ {{bedrag_waarborg}}) als waarborg voor de ondertekening van deze overeenkomst, via overschrijving van rekeningnummer {{rekening_koper}} op naam van {{naam_koper_rekening}} naar rekeningnummer {{rekening_derdenrekening}} op naam van {{naam_derdenrekening}}.\nDat bedrag blijft geblokkeerd op naam van de koper tot wanneer partijen de notariële verkoopakte tekenen. Bij het ondertekenen van de notariële verkoopakte wordt de waarborg een voorschot op de verkoopprijs.\n\n" + vetMarkeer("Bij het ondertekenen van de notariële verkoopakte:") + "\nDe koper betaalt nog {{saldo_prijs_voluit}} euro (€ {{saldo_prijs}}). De koper verklaart dat dit bedrag en de aktekosten afkomstig zijn van dezelfde rekening en/of van een eventueel krediet.", varianten: [], parameters: [ { naam: "prijs_voluit", omschrijving: "Verkoopprijs voluit geschreven" }, { naam: "prijs_cijfers", omschrijving: "Verkoopprijs in cijfers, met muntsymbool en 2 decimalen (bv. \"€ 1.230.000,00\")" }, { naam: "bedrag_waarborg", omschrijving: "Bedrag van de waarborg (in cijfers)" }, { naam: "bedrag_waarborg_voluit", omschrijving: "Bedrag van de waarborg voluit geschreven" }, { naam: "rekening_koper", omschrijving: "Rekeningnummer van de koper waarvan de waarborg wordt overgeschreven" }, { naam: "naam_koper_rekening", omschrijving: "Naam op de rekening van de koper" }, { naam: "rekening_derdenrekening", omschrijving: "Rekeningnummer van de derdenrekening waarop de waarborg geblokkeerd wordt" }, { naam: "naam_derdenrekening", omschrijving: "Naam op de derdenrekening" }, { naam: "saldo_prijs", omschrijving: "Saldo van de prijs (in cijfers)" }, { naam: "saldo_prijs_voluit", omschrijving: "Saldo van de prijs voluit geschreven" }, ], toepasbaarOp: ["verkoopovereenkomst (compromis) - heldere taal"], thema: "vastgoed", soort: "MOD", bron: "Fednot — Model Heldere Taal verkoopovereenkomst onroerend goed (§3)", parallelMetIds: ["hta-prijs-betaling", "prijs-en-betaling"], parallelVingerafdrukken: { "hta-prijs-betaling": "87bc5afb", "prijs-en-betaling": "f1f47e98", }, versie: "1.1", datum: "2026-07-02", nazicht: { status: "actueel", datum: "2026-07-02" }, }, { id: "ht-kosten", titel: "Heldere taal — De kosten verbonden aan de verkoop", categorie: "prijs", omschrijving: "§4 van het Model Heldere Taal: de verdeling van de kosten van de verkoop tussen koper en verkoper.", tekst: "DE KOSTEN VERBONDEN AAN DE VERKOOP\n\nDe koper betaalt bij het ondertekenen van de notariële verkoopakte:\n— de registratiebelasting;\n— de uitgaven aan derden;\n— het wettelijk forfait;\n— de erelonen;\n— btw op de voorgeschoten kosten, het wettelijk forfait en de erelonen.\n\nAls de koper een krediet aangaat, betaalt hij ook de kosten van het krediet en de kredietakte.\n[NAKIJKEN OF SCHRAPPEN: De koper betaalt daarnaast de volgende kosten: {{bijkomende_kosten_koper}}.]\n\nDe koper kan aan de notaris een schatting van de kosten vragen, of die zelf berekenen op notaris.be.\n\nDe verkoper betaalt:\n— de kosten om het onroerend goed te koop te stellen (vastgoedkantoor, onderhandeling, publiciteit, …);\n— de kosten en erelonen voor het opstellen van deze overeenkomst, hetzij € 423,50 incl. BTW;\n— de kosten die nodig zijn om het onroerend goed te kunnen overdragen (keuring stookolietank/gastank, keuring elektrische installatie, energieprestatiecertificaat, bodemattest, stedenbouwkundige inlichtingen, kadasterdocumenten, handlichting, informatie syndicus, postinterventiedossier, kopieën van akten, landmeterskosten, kosten van zijn volmacht, …);\n— [NAKIJKEN OF SCHRAPPEN: daarnaast: {{bijkomende_kosten_verkoper}}].\n\nTenzij anders vermeld, is enkel de notaris/de makelaar van de verkoper bevoegd om de nodige acties te ondernemen voor het vervullen van de hierboven vermelde leveringsformaliteiten.", varianten: [], parameters: [ { naam: "bijkomende_kosten_koper", omschrijving: "Bijkomende kosten ten laste van de koper, indien overeengekomen" }, { naam: "bijkomende_kosten_verkoper", omschrijving: "Bijkomende kosten ten laste van de verkoper, indien overeengekomen" }, ], toepasbaarOp: ["verkoopovereenkomst (compromis) - heldere taal"], thema: "vastgoed", soort: "MOD", bron: "Fednot — Model Heldere Taal verkoopovereenkomst onroerend goed (§4)", versie: "1.0", datum: "2026-07-01", nazicht: { status: "actueel", datum: "2026-07-01" }, }, { id: "ht-opschortende-voorwaarde-krediet", titel: "Heldere taal — Opschortende voorwaarde van het krijgen van een krediet", categorie: "voorwaarden", omschrijving: "§5 van het Model Heldere Taal: drie hypotheses voor de financieringsvoorwaarde — geen opschortende voorwaarde, opschortende voorwaarde waarbij de verkoop bij gebrek aan tijdige melding gewoon doorgaat, of opschortende voorwaarde waarbij de verkoop bij gebrek aan tijdige melding als onbestaande wordt beschouwd.", tekst: "OPSCHORTENDE VOORWAARDE VAN HET KRIJGEN VAN EEN KREDIET\n\n[KIES de toepasselijke hypothese hierna en schrap de andere twee.]", varianten: [ { id: "geen-opschortende-voorwaarde", hypothese: "Geen opschortende voorwaarde van het krijgen van een krediet", tekst: vetMarkeer( "Partijen sluiten de verkoop zonder de opschortende voorwaarde dat de koper een krediet krijgt. Dat betekent dat de verkoop doorgaat, ook al krijgt de koper geen krediet van de bank." ), }, { id: "geen-info-verkoop-gaat-door", hypothese: "Opschortende voorwaarde — bij geen tijdige informatie van de koper gaat de verkoop toch door", tekst: "Partijen sluiten de verkoop onder de opschortende voorwaarde dat de koper een krediet krijgt:\n— van {{kredietbedrag}} euro;\n— tegen de gangbare markttarieven;\n— binnen een termijn van {{termijn_weken_krediet}} weken vanaf de ondertekening van deze overeenkomst.\n\nDe koper doet zijn uiterste best om een krediet te krijgen.\n\nAls de koper geen krediet krijgt binnen de bepaalde termijn, dan moet hij zijn notaris [NAKIJKEN OF SCHRAPPEN: en de vastgoedmakelaar] via mail verwittigen binnen dezelfde termijn, met het bewijs van de weigering van een krediet in bijlage.\n\nDe verkoop wordt dan beschouwd niet te bestaan:\n— de koper krijgt zijn waarborg terug als hij die al betaald had;\n— [NAKIJKEN OF SCHRAPPEN — enkel indien overeengekomen: de koper betaalt aan de verkoper een vaste schadevergoeding omdat die het goed tijdens die periode niet aan iemand anders kon verkopen. De schadevergoeding is [KIES: A. {{percentage_schadevergoeding}}% van de verkoopprijs, af te trekken van de eventuele waarborg / B. € {{bedrag_per_dag}} per dag tussen de ondertekening van deze overeenkomst en de mail die de weigering meldt, af te trekken van de eventuele waarborg]];\n— [NAKIJKEN OF SCHRAPPEN — enkel indien overeengekomen: de koper betaalt aan de verkoper de opmaakkosten van deze overeenkomst terug (€ {{kosten_opmaak_overeenkomst}}), af te trekken van de eventuele waarborg].\n\nAls de koper niet tijdig via mail verwittigt dat hij geen krediet krijgt, dan wordt ervan uitgegaan dat de opschortende voorwaarde vervuld is en gaat de verkoop door.\n\nKoper en verkoper kunnen samen overeenkomen om de termijn te verlengen; ze verwittigen daarvan hun notarissen [NAKIJKEN OF SCHRAPPEN: en de vastgoedmakelaar].\n\nDe koper kan afstand doen van de opschortende voorwaarde; dat moet hij via mail aan zijn notaris laten weten.", }, { id: "geen-info-verkoop-onbestaand", hypothese: "Opschortende voorwaarde — bij geen tijdige informatie van de koper wordt de verkoop als onbestaande beschouwd", tekst: "Partijen sluiten de verkoop onder de opschortende voorwaarde dat de koper een krediet krijgt:\n— van {{kredietbedrag}} euro;\n— tegen de gangbare markttarieven;\n— binnen een termijn van {{termijn_weken_krediet}} weken vanaf de ondertekening van deze overeenkomst.\n\nDe koper doet zijn uiterste best om een krediet te krijgen.\n\nAls de koper een krediet heeft gekregen binnen de bepaalde termijn, dan moet hij binnen dezelfde termijn zijn notaris [NAKIJKEN OF SCHRAPPEN: en de vastgoedmakelaar] via mail verwittigen. Bezorgt de koper die informatie niet, dan kan de verkoper via mail laten weten dat de verkoop als onbestaande wordt beschouwd — de verkoop is dan nooit tot stand gekomen. Zolang de verkoper die mail niet stuurt, wordt de termijn van de opschortende voorwaarde verlengd.\n\nAls de verkoop als onbestaande wordt beschouwd:\n— de koper krijgt zijn waarborg terug als hij die al betaald had;\n— [NAKIJKEN OF SCHRAPPEN — enkel indien overeengekomen: de koper betaalt aan de verkoper een vaste schadevergoeding, zijnde [KIES: A. {{percentage_schadevergoeding}}% van de verkoopprijs, af te trekken van de eventuele waarborg / B. € {{bedrag_per_dag}} per dag tussen de ondertekening van deze overeenkomst en het einde van de termijn voor de melding, af te trekken van de eventuele waarborg]];\n— [NAKIJKEN OF SCHRAPPEN — enkel indien overeengekomen: de koper betaalt aan de verkoper de opmaakkosten van deze overeenkomst terug (€ {{kosten_opmaak_overeenkomst}}), af te trekken van de eventuele waarborg].\n\nDe koper kan afstand doen van de opschortende voorwaarde; dat moet hij via mail aan zijn notaris laten weten.", }, ], parameters: [ { naam: "kredietbedrag", omschrijving: "Bedrag van het krediet waarvoor de opschortende voorwaarde geldt" }, { naam: "termijn_weken_krediet", omschrijving: "Termijn in weken om het krediet te bekomen" }, { naam: "percentage_schadevergoeding", omschrijving: "Percentage van de verkoopprijs als forfaitaire schadevergoeding" }, { naam: "bedrag_per_dag", omschrijving: "Schadevergoeding per dag vertraging" }, { naam: "kosten_opmaak_overeenkomst", omschrijving: "Kosten voor de opmaak van de verkoopovereenkomst" }, ], toepasbaarOp: ["verkoopovereenkomst (compromis) - heldere taal"], thema: "vastgoed", soort: "MOD", bron: "Fednot — Model Heldere Taal verkoopovereenkomst onroerend goed (§5)", versie: "1.0", datum: "2026-06-11", nazicht: { status: "actueel", datum: "2026-06-11" }, }, { id: "ht-akte", titel: "Heldere taal — De notariële verkoopakte", categorie: "voorwaarden", omschrijving: "§6 van het Model Heldere Taal: de uiterste datum voor het verlijden van de notariële verkoopakte en de vrije notariskeuze.", tekst: "DE NOTARIËLE VERKOOPAKTE\n\nDe notariële verkoopakte wordt ondertekend binnen " + vetMarkeer("vier maanden") + " na de ondertekening van deze overeenkomst door alle partijen.\n\nOpgelet: de belastingdienst kan zowel koper als verkoper hoofdelijk aanspreken voor de betaling van de registratiebelasting binnen de wettelijke termijnen; bij laattijdige betaling kan een boete worden opgelegd.\n\nKoper en verkoper mogen elk hun eigen notaris kiezen, zonder invloed op de kosten van de verkoop, en kunnen zich laten bijstaan door een adviseur (advocaat, expert, …). Ten laatste 8 dagen na het ondertekenen van deze overeenkomst laten zij elkaar de naam van hun notaris weten.\n— Gekozen notaris door de verkoper: {{notaris_verkoper}}\n— Gekozen notaris door de koper: {{notaris_koper}}", varianten: [], parameters: [ { naam: "notaris_verkoper", omschrijving: "Voornaam, naam en standplaats van de door de verkoper gekozen notaris" }, { naam: "notaris_koper", omschrijving: "Voornaam, naam en standplaats van de door de koper gekozen notaris" }, ], toepasbaarOp: ["verkoopovereenkomst (compromis) - heldere taal"], thema: "vastgoed", soort: "MOD", bron: "Fednot — Model Heldere Taal verkoopovereenkomst onroerend goed (§6)", versie: "1.0", datum: "2026-07-01", nazicht: { status: "actueel", datum: "2026-07-01" }, }, { id: "ht-verklaringen-partijen", titel: "Heldere taal — Verklaringen van de partijen", categorie: "voorwaarden", omschrijving: "§7 van het Model Heldere Taal: de standaardverklaringen van koper en verkoper (bekwaamheid, geen samenloop, exclusief eigenaarschap, geen lopend conflict).", tekst: "VERKLARINGEN VAN DE PARTIJEN\n\nDe verkoper(s) en koper(s), of hun vertegenwoordiger(s), verklaren:\n— dat hun identiteit overeenkomt met de gegevens onder punt 1, of dat zij de verkoper/koper rechtsgeldig vertegenwoordigen;\n— niet onder bewind te staan;\n— niet ontzet te zijn uit het beheer van hun goederen;\n— niet failliet verklaard te zijn;\n— geen verzoekschrift tot gerechtelijke reorganisatie te hebben ingediend;\n— geen verzoekschrift tot collectieve schuldenregeling te hebben ingediend, en dat ook niet van plan te zijn;\n— zich persoonlijk en hoofdelijk te verbinden met de andere verkopers/kopers;\n— dat hun erfgenamen en rechthebbenden ondeelbaar verbonden zijn tot de verplichtingen in deze overeenkomst.\n\nDaarnaast verklaart/verklaren de verkoper(s) of zijn/hun vertegenwoordiger:\n— de enige eigenaar(s) te zijn van het verkochte goed en het recht te hebben dat te verkopen;\n— dat er geen conventioneel voorkooprecht, voorkeurrecht, recht van wederinkoop of verkoopbelofte bestaat voor het verkochte goed;\n— dat het goed niet voortkomt uit een nalatenschap die onder voorrecht van boedelbeschrijving is aanvaard;\n— niets te weten van een lopend conflict of gerechtelijke procedure over het verkochte goed.\n\nDe koper/verkoper is ervan op de hoogte dat, als hij een vastgoeddeskundige is, de rechtbanken daarmee rekening kunnen houden om zijn verantwoordelijkheid strenger te beoordelen.", varianten: [], parameters: [], toepasbaarOp: ["verkoopovereenkomst (compromis) - heldere taal"], thema: "vastgoed", soort: "MOD", bron: "Fednot — Model Heldere Taal verkoopovereenkomst onroerend goed (§7)", versie: "1.0", datum: "2026-07-01", nazicht: { status: "actueel", datum: "2026-07-01" }, }, { id: "ht-gezinswoning", titel: "Heldere taal — Gezinswoning", categorie: "voorwaarden", omschrijving: "§8 van het Model Heldere Taal: bescherming van de gezinswoning (instemming partner). Facultatief onderdeel: enkel van toepassing (en dus op te nemen) indien een verkoper in het goed gedomicilieerd is en zijn echtgeno(o)t(e)/wettelijk samenwonende partner zelf geen verkoper is; anders — met inbegrip van de titel — volledig weglaten.", tekst: "GEZINSWONING\n\nHet goed is beschermd als gezinswoning van de verkoper. {{identiteit_partner}}, [KIES: echtgenoot/echtgenote/wettelijk samenwonende partner] van de verkoper, [KIES: heeft schriftelijk zijn/haar akkoord gegeven op {{datum_akkoord_partner}} / gaat akkoord met de verkoop en ondertekent deze overeenkomst].", varianten: [], parameters: [ { naam: "identiteit_partner", omschrijving: "Volledige identiteit van de echtgenoot/wettelijk samenwonende partner van de verkoper" }, { naam: "datum_akkoord_partner", omschrijving: "Datum van het schriftelijk akkoord van de partner met de verkoop" }, ], toepasbaarOp: ["verkoopovereenkomst (compromis) - heldere taal"], thema: "vastgoed", soort: "MOD", bron: "Fednot — Model Heldere Taal verkoopovereenkomst onroerend goed (§8)", versie: "1.0", datum: "2026-07-01", wetsbasis: ["art. 215 BW (gezinswoning)", "art. 1.150 e.v. BW (wettelijke samenwoning)"], nazicht: { status: "actueel", datum: "2026-07-01" }, }, { id: "ht-kadastraal-inkomen", titel: "Heldere taal — Kadastraal inkomen", categorie: "voorwaarden", omschrijving: "§9 van het Model Heldere Taal: het niet-geïndexeerd kadastraal inkomen.", tekst: "HET KADASTRAAL INKOMEN\n\nHet goed heeft een niet-geïndexeerd kadastraal inkomen van € {{ki_niet_geindexeerd}}. De verkoper verklaart dat er geen procedure loopt om het kadastraal inkomen te herzien.", varianten: [], parameters: [ { naam: "ki_niet_geindexeerd", omschrijving: "Niet-geïndexeerd kadastraal inkomen" }, ], toepasbaarOp: ["verkoopovereenkomst (compromis) - heldere taal"], thema: "vastgoed", soort: "MOD", bron: "Fednot — Model Heldere Taal verkoopovereenkomst onroerend goed (§9)", versie: "1.0", datum: "2026-07-01", nazicht: { status: "actueel", datum: "2026-07-01" }, }, { id: "ht-hypothecaire-toestand", titel: "Heldere taal — De hypothecaire toestand", categorie: "voorwaarden", omschrijving: "§10 van het Model Heldere Taal: de verbintenis van de verkoper om het goed vrij van hypothecaire lasten over te dragen, met opschortende voorwaarde van akkoord van de schuldeisers.", tekst: "DE HYPOTHECAIRE TOESTAND\n\nDe verkoper verbindt zich ertoe de verkoopprijs bij voorrang te gebruiken ter afbetaling van al zijn schuldeisers, zodat de koper het goed koopt zonder enige (on)roerende zekerheid (schuld, pand, hypotheek, eigendomsvoorbehoud). De verkoper draagt het goed over vrij van: alle schulden, voorrechten, lasten, hypothecaire inschrijvingen, eigendomsvoorbehoud en registratie in het pandregister.\n[NAKIJKEN OF SCHRAPPEN: De verkoper verklaart geen hypothecaire volmacht te hebben ondertekend voor het verkochte goed.]\n\nDe notaris die de notariële verkoopakte opstelt, ziet hierop toe en gebruikt daarvoor de verkoopprijs en andere bedragen die voor de verkoper bestemd zijn. De verkoper betaalt alle kosten om het goed hypotheekvrij te maken.\n\nOpschortende voorwaarde: de verkoop is gesloten onder de opschortende voorwaarde dat alle nodige akkoorden worden bekomen van de bank of elke schuldeiser met een (on)roerende zekerheid, om het goed vrij van die zekerheden te kunnen verkopen. De akkoorden moeten er zijn ten laatste bij het ondertekenen van de notariële verkoopakte. Enkel de koper kan deze opschortende voorwaarde inroepen, omdat ze in zijn belang is opgesteld.", varianten: [], parameters: [], toepasbaarOp: ["verkoopovereenkomst (compromis) - heldere taal"], thema: "vastgoed", soort: "MOD", bron: "Fednot — Model Heldere Taal verkoopovereenkomst onroerend goed (§10)", versie: "1.0", datum: "2026-07-01", nazicht: { status: "actueel", datum: "2026-07-01" }, }, { id: "ht-eigendomsoverdracht", titel: "Heldere taal — Eigendomsoverdracht", categorie: "voorwaarden", omschrijving: "§11 van het Model Heldere Taal: het ogenblik van eigendomsoverdracht.", tekst: "EIGENDOMSOVERDRACHT\n\nDe koper wordt eigenaar van het onroerend goed bij het ondertekenen van de notariële verkoopakte.", varianten: [], parameters: [], toepasbaarOp: ["verkoopovereenkomst (compromis) - heldere taal"], thema: "vastgoed", soort: "MOD", bron: "Fednot — Model Heldere Taal verkoopovereenkomst onroerend goed (§11)", parallelMetIds: ["eigendomsoverdracht-genot", "ht-gebruik-genot", "hta-eigendom-bewoning-genot"], parallelVingerafdrukken: { "eigendomsoverdracht-genot": "a1a39973", "ht-gebruik-genot": "ea9e2bfb", "hta-eigendom-bewoning-genot": "b97c9747", }, versie: "1.0", datum: "2026-07-01", nazicht: { status: "actueel", datum: "2026-07-01" }, }, { id: "ht-gebruik-genot", titel: "Heldere taal — Gebruik en genot van het goed", categorie: "voorwaarden", omschrijving: "§12 van het Model Heldere Taal: wie het goed wanneer mag gebruiken — vrij bij de akte, koper is reeds huurder, uitgesteld genot (met of zonder vergoeding), of het goed wordt verhuurd overgedragen. De laatste hypothese heeft een gewestvariant voor het voorkeurrecht van de huurder (Brusselse Huisvestingscode) en een sub-keuze voor de toepasselijke huurwetgeving (Vlaams Woninghuurdecreet / Federale huurwet).", tekst: "GEBRUIK – GENOT\n\n[KIES de toepasselijke hypothese hierna en schrap de overige.]", varianten: [ { id: "vrij-of-verkoper-gebruikt", hypothese: "Het goed wordt momenteel niet gebruikt, of de verkoper gebruikt het zelf tot de dag van de akte", tekst: "De koper krijgt het genot van het goed door de werkelijke inbezitneming bij het ondertekenen van de notariële verkoopakte; vanaf dan mag hij het goed gebruiken.\n\nDe verkoper verbindt zich ertoe om ten laatste tegen de ondertekening van de notariële verkoopakte:\n— alle sleutels (afstandsbedieningen, alarmcode, …) aan de koper te overhandigen;\n— het verkochte goed leeg te maken (binnen en buiten), behalve de meeverkochte goederen;\n— het verkochte goed schoon te maken.\n\nDe verkoper geeft de koper toestemming om het goed in de 48 uur vóór de ondertekening van de akte te bezoeken om de staat ervan te controleren en de meterstanden op te nemen.", }, { id: "koper-is-huurder", hypothese: "De koper huurt momenteel het goed", tekst: "Als de koper huurder is van het goed, dan blijft hij de huur en de overeengekomen vaste kosten betalen tot de ondertekening van de notariële verkoopakte.", }, { id: "uitgesteld-genot", hypothese: "De koper krijgt het genot van het goed pas na de notariële akte", tekst: "De koper krijgt het genot van het goed na de notariële verkoopakte, ten laatste op {{datum_uitgesteld_genot}}. De verkoper behoudt het recht om er tot dan te wonen.\n[KIES: A. Dat recht is gratis. / B. Hij betaalt daarvoor aan de koper een maandelijkse vergoeding van € {{vergoeding_uitgesteld_genot}}. [KIES: elke begonnen maand moet volledig betaald worden / een begonnen maand wordt betaald in verhouding tot het aantal dagen].]\n\nOpgelet: als het gratis gebruiksrecht van de verkoper langer dan 1 maand duurt, wordt het fiscaal als een deel van de verkoopprijs beschouwd, met een hogere registratiebelasting tot gevolg. Het startpunt is de ondertekening van de notariële verkoopakte. [NAKIJKEN OF SCHRAPPEN — pro fisco: de maandelijkse huurwaarde van het goed wordt geschat op € {{maandelijkse_huurwaarde}}.]\n\nDe verkoper verbindt zich:\n— om zich vanaf de ondertekening van de notariële verkoopakte te verzekeren tegen brand en andere bewoningsrisico's;\n— om te zorgen dat het goed in dezelfde staat blijft als bij de ondertekening van deze overeenkomst — koper en verkoper kunnen een plaatsbeschrijving opmaken.\n\nDe verkoper verbindt zich ook om tegen {{datum_uitgesteld_genot}}:\n— alle sleutels (afstandsbedieningen, alarmcode, …) aan de koper te overhandigen;\n— te verhuizen en het verkochte goed leeg te maken (binnen en buiten), behalve de meeverkochte goederen — bij gebreke waaraan de koper hem via een gerechtsdeurwaarder kan laten uitzetten;\n— het verkochte goed schoon te maken.", }, { id: "verhuurd-aan-derde", hypothese: "Een derde (huurder of andere bezetter) gebruikt momenteel het goed — Vlaams Gewest / Waals Gewest", tekst: "De verkoper verklaart dat het verkochte goed (gedeeltelijk) verhuurd is. De koper krijgt het genot van het goed bij de ondertekening van de notariële verkoopakte; vanaf dan ontvangt hij de huurgelden.\n\nDe koper heeft vóór de ondertekening van deze overeenkomst een exemplaar van de huurovereenkomst ontvangen. De koper moet de lopende huurovereenkomst naleven, met behoud van zijn rechten als nieuwe eigenaar.\n\nPlaatsbeschrijving – Huurwaarborg\nDe verkoper verklaart:\n— dat er bij het begin van de huur [KIES: wel/geen] plaatsbeschrijving werd opgemaakt;\n— dat er [KIES: wel/geen] huurwaarborg betaald is.\nDe verkoper bezorgt de koper, ten laatste tegen de ondertekening van de notariële verkoopakte: de originele huurovereenkomst, [NAKIJKEN OF SCHRAPPEN: de volledige huurwaarborg] en [NAKIJKEN OF SCHRAPPEN: de gedetailleerde plaatsbeschrijving].\n\nDe verkoper verklaart dat de huurder geen werken heeft uitgevoerd waarvoor hij een schadevergoeding kan eisen, of die hij bij het einde van de huur ongedaan kan maken.\n\nVerbintenissen van de verkoper\nDe verkoper verbindt zich ertoe:\n— de koper binnen de 8 dagen na ontvangst op de hoogte te brengen als de huurder de huurovereenkomst opzegt;\n— enkel een nieuwe huurovereenkomst af te sluiten, de lopende te verlengen, of de bewoningsvoorwaarden te wijzigen, mits akkoord van de koper;\n— de koper uit te nodigen voor de plaatsbeschrijving bij vertrek, als er ook één bij aankomst werd opgemaakt.\n\nHet goed wordt verhuurd als hoofdverblijfplaats (indien van toepassing)\n[KIES de toepasselijke huurwetgeving:]\n[KIES — A. Vlaams Gewest, huurovereenkomst gesloten op of na 1/1/2019: Het Vlaams Woninghuurdecreet is op de huur van toepassing. De koper neemt alle rechten en plichten van de verkoper over. Wil de koper de huurovereenkomst opzeggen, dan moet hij de regels van het Vlaams Woninghuurdecreet naleven.]\n[KIES — B. Huurovereenkomst gesloten vóór 1/1/2019 (Federale huurwet): Is de huurovereenkomst geregistreerd vóór het tekenen van de notariële verkoopakte, dan neemt de koper alle rechten en plichten van de verkoper over. Is ze nog niet geregistreerd, dan neemt de koper de rechten en plichten ook over, maar kan hij sneller opzeggen: binnen de 3 maanden na de notariële verkoopakte, om er zelf te gaan wonen, met een opzegtermijn van 3 maanden voor de huurder.]\n[KIES — C. Waals Gewest: de federale Woninghuurwet (en, voor huurovereenkomsten gesloten op of na 1 september 2018, het Waalse Woninghuurdecreet) is van toepassing — pas de hypothese B naar analogie toe en verifieer het toepasselijke regime aan de hand van de datum van de huurovereenkomst.]\n\n*Er gelden wettelijke regels die de registratie van een huurovereenkomst verplichten. De koper draagt de gevolgen als de huurder de huurovereenkomst laat registreren tussen de ondertekening van deze overeenkomst en de notariële verkoopakte.\n\nDe verkoper verklaart dat de huurprijs regelmatig en tijdig wordt betaald.\n\nDe verkoper verklaart dat:\n[KIES: A. er geen gemeentelijk reglement is dat een conformiteitsattest woningkwaliteit verplicht stelt. / B. er een geldig conformiteitsattest voorhanden is waaruit blijkt dat de woning aan de woningkwaliteitseisen voldoet.]", }, { id: "verhuurd-aan-derde-brussel", hypothese: "Een derde (huurder) gebruikt momenteel het goed — Brussels Hoofdstedelijk Gewest (met voorkeurrecht huurder, BHC)", tekst: "[NIEUW — TE VALIDEREN DOOR DE NOTARIS] Naast de algemene bepalingen van de hypothese 'verhuurd aan derde' (genot bij de akte, plaatsbeschrijving, huurwaarborg, verbintenissen van de verkoper — hierboven), geldt voor een goed gelegen in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest bijkomend het voorkeurrecht van de huurder voorzien in de Brusselse Huisvestingscode (BHC):\n\n[KIES de toepasselijke situatie:]\n[KIES — A. Huurcontract van korte duur (art. 238 BHC): Aangezien het verkochte goed verhuurd is op basis van een huurcontract van korte duur in de zin van artikel 238 BHC, is het voorkeurrecht van de huurder voorzien in de artikelen 247/1 tot en met 247/4 BHC niet van toepassing. De verkoper heeft, overeenkomstig artikel 242 BHC, per aangetekende brief van {{datum_kennisgeving_242bhc}} zijn intentie tot verkopen meegedeeld aan de huurder/de leden van zijn huishouden. Het voorkeurrecht van de huurder bedoeld in de BHC is bijgevolg niet van toepassing.]\n[KIES — B. Woninghuurcontract van 9 jaar (of geacht voor 9 jaar te zijn aangegaan): Deze verkoop valt onder het toepassingsgebied van het voorkeurrecht van de huurder voorzien in de artikelen 247/1 tot en met 247/4 BHC. Overeenkomstig artikel 247/2, §1 BHC heeft [KIES: de verkoper / het immobiliënagentschap / de door de verkoper aangeduide notaris] zijn intentie tot verkopen aan de huurder meegedeeld en het voorkeurrecht aan elke huurder vermeld in het huurcontract rechtsgeldig per aangetekende brief met ontvangstbewijs van {{datum_aanbieding_voorkeurrecht}} aangeboden, door middel van een geanonimiseerd ontwerp van compromis met alle verkoopsvoorwaarden. De koper erkent een kopie van dit schrijven te hebben ontvangen.\n\n[KIES het resultaat:]\n[KIES — B1. De huurder heeft, per aangetekende brief met ontvangstbewijs van {{datum_verzaking_voorkeurrecht}}, verzaakt aan zijn voorkeurrecht.]\n[KIES — B2. De huurder heeft niets laten weten binnen de termijn van 30 dagen voorzien in artikel 247/2, §3 BHC.]\n[KIES — B3. Aanbieding na opschortende voorwaarde: ondertekenaars bevestigen dat deze overeenkomst geen gunstigere voorwaarden bevat dan het aan de huurder toegestuurde geanonimiseerde ontwerp van compromis. Zij erkennen dat de notaris-opsteller, na vervulling van de opschortende voorwaarde van financiering (of elke andere conventionele opschortende voorwaarde), de nieuwe voorwaarden van dit compromis per aangetekende zending aan elke huurder zal aanbieden. Deze verkoop wordt gesloten onder de opschortende voorwaarde van het niet uitoefenen van het voorkeurrecht door de huurder, binnen de termijn van 7 dagen voorzien in artikel 247/2, §4 BHC.]\n[KIES — B4. Aanbieding moet nog gebeuren: de notaris zal het voorkeurrecht aan de huurder aanbieden door betekening van een geanonimiseerd ontwerp van compromis per aangetekende zending met ontvangstmelding aan elke huurder, na vervulling van de opschortende voorwaarde van financiering (of elke andere conventionele opschortende voorwaarde). Deze verkoop wordt gesloten onder de opschortende voorwaarde van het niet uitoefenen van het voorkeurrecht binnen de termijn van 30 dagen voorzien in artikel 247/2, §3 BHC.]]\n\nOndertekenaars komen overeen dat elke kennisgeving die overeenkomstig de BHC aan de huurder moet gebeuren, gebeurt door de notaris aangesteld door de verkoper, op kosten van de verkoper. De koper zal ten aanzien van de huurder dezelfde rechten en plichten hebben als de verkoper.", }, ], parameters: [ { naam: "datum_uitgesteld_genot", omschrijving: "Datum waarop de koper het genot van het goed krijgt" }, { naam: "vergoeding_uitgesteld_genot", omschrijving: "Maandelijkse vergoeding voor het uitgesteld genot" }, { naam: "maandelijkse_huurwaarde", omschrijving: "Pro fisco geschatte maandelijkse huurwaarde" }, { naam: "datum_kennisgeving_242bhc", omschrijving: "(Brussel) Datum van de kennisgeving van de verkoopintentie aan de huurder, art. 242 BHC" }, { naam: "datum_aanbieding_voorkeurrecht", omschrijving: "(Brussel) Datum van de aanbieding van het voorkeurrecht aan de huurder" }, { naam: "datum_verzaking_voorkeurrecht", omschrijving: "(Brussel) Datum van de verzaking aan het voorkeurrecht door de huurder" }, ], toepasbaarOp: ["verkoopovereenkomst (compromis) - heldere taal"], thema: "vastgoed", soort: "MOD", bron: "Fednot — Model Heldere Taal verkoopovereenkomst onroerend goed (§12)", parallelMetIds: ["eigendomsoverdracht-genot", "ht-eigendomsoverdracht", "hta-eigendom-bewoning-genot"], parallelVingerafdrukken: { "eigendomsoverdracht-genot": "a1a39973", "ht-eigendomsoverdracht": "7ad13243", "hta-eigendom-bewoning-genot": "b97c9747", }, versie: "1.0", datum: "2026-06-11", wetsbasis: ["Vlaams Woninghuurdecreet", "Woninghuurwet (federaal)", "art. 238 en 242, 247/1-247/4 Brusselse Huisvestingscode (BHC)"], nazicht: { status: "na_te_kijken", datum: "2026-06-11", aandachtspunten: "Voor het Waals Gewest het Waalse Woninghuurdecreet (van toepassing op huurovereenkomsten vanaf 1 september 2018) verifiëren tegenover de federale Woninghuurwet voor oudere contracten.", }, }, { id: "ht-risico-verzekering", titel: "Heldere taal — Risico's en brandverzekering", categorie: "voorwaarden", omschrijving: "§13-15 van het Model Heldere Taal: wie het brandrisico draagt tot de akte (eigen polis bij een woonhuis, blokpolis bij een appartement), de gezamenlijke opname van de meterstanden, en de verrekening van de onroerende voorheffing.", tekst: "RISICO'S – VERZEKERING\n\nDe verkoper blijft verantwoordelijk voor brand en andere risico's tot aan het ondertekenen van de notariële verkoopakte.", varianten: [ { id: "woonhuis", hypothese: "Woonhuis — eigen brandverzekering", tekst: "De verkoper verklaart dat het goed daarvoor verzekerd is. Hij behoudt het bestaande verzekeringscontract tot de dag van de notariële verkoopakte; daarna mag hij het beëindigen. Vanaf de notariële verkoopakte is de koper zelf verantwoordelijk om het goed te verzekeren tegen brand en andere risico's. Krijgt de koper het genot van het goed niet op hetzelfde moment als de eigendom, dan moet de gebruiker van het goed zorgen voor die verzekering." }, { id: "appartement", hypothese: "Appartement — collectieve blokpolis", tekst: "De verkoper verklaart dat het goed verzekerd is door een collectieve brandverzekering (blokpolis) voor het appartementsgebouw. De premies zijn inbegrepen in de lasten die de koper betaalt vanaf het moment dat hij het genot van het goed krijgt." }, ], parameters: [], toepasbaarOp: ["verkoopovereenkomst (compromis) - heldere taal"], thema: "vastgoed", soort: "MOD", bron: "Fednot — Model Heldere Taal verkoopovereenkomst onroerend goed (§13-15)", parallelMetIds: ["hta-risico-verzekering", "risico-verzekering"], parallelVingerafdrukken: { "hta-risico-verzekering": "b6a1f43a", "risico-verzekering": "5bd05fa0", }, versie: "1.0", datum: "2026-06-11", nazicht: { status: "actueel", datum: "2026-06-11" }, }, { id: "ht-meterstanden", titel: "Heldere taal — Opname meterstanden", categorie: "voorwaarden", omschrijving: "§14 van het Model Heldere Taal: de gezamenlijke opname van de meterstanden bij ingenottreding.", tekst: "OPNAME METERSTANDEN\n\nZodra de koper het genot van het verkochte goed krijgt, nemen verkoper en koper samen de meterstanden (water, elektriciteit — incl. zonnepanelen/groenestroomcertificaten —, gas, …) op en geven die door aan de nutsmaatschappijen.", varianten: [], parameters: [], toepasbaarOp: ["verkoopovereenkomst (compromis) - heldere taal"], thema: "vastgoed", soort: "MOD", bron: "Fednot — Model Heldere Taal verkoopovereenkomst onroerend goed (§14)", versie: "1.0", datum: "2026-07-01", nazicht: { status: "actueel", datum: "2026-07-01" }, }, { id: "ht-belastingen", titel: "Heldere taal — Belastingen – Taksen", categorie: "voorwaarden", omschrijving: "§15 van het Model Heldere Taal: de verrekening van de onroerende voorheffing en andere belastingen/taksen.", tekst: "BELASTINGEN – TAKSEN\n\nOnroerende voorheffing: de verkoper ontvangt het aanslagbiljet voor het lopende jaar en betaalt het geheel; de koper betaalt zijn aandeel vanaf het moment dat hij het genot van het goed krijgt. Dat aandeel wordt verrekend bij het ondertekenen van de notariële verkoopakte.\n\nVoor andere belastingen en taksen (bv. tweede verblijf, wegeniswerken, …) moet de koper aan de verkoper niets betalen.", varianten: [], parameters: [], toepasbaarOp: ["verkoopovereenkomst (compromis) - heldere taal"], thema: "vastgoed", soort: "MOD", bron: "Fednot — Model Heldere Taal verkoopovereenkomst onroerend goed (§15)", versie: "1.0", datum: "2026-07-01", nazicht: { status: "actueel", datum: "2026-07-01" }, }, { id: "ht-staat-goed", titel: "Heldere taal — De staat van het goed", categorie: "voorwaarden", omschrijving: "§16 van het Model Heldere Taal: verkoop in huidige staat zonder vrijwaring voor zichtbare/verborgen gebreken (behoudens bedrog), en de tienjarige aansprakelijkheid voor recente werken.", tekst: "DE STAAT VAN HET GOED\n\nHet goed wordt verkocht in zijn huidige staat. De koper verklaart het goed bezocht te hebben en de huidige staat te kennen.\n\nGebreken\nDe koper heeft geen verhaal tegen de verkoper voor zichtbare of verborgen gebreken (art. 1641 e.v. oud BW), tenzij hij bewijst dat de verkoper het verborgen gebrek kende en verzweeg. De verkoper verklaart geen verborgen gebreken te kennen.\nOpgelet: is de verkoper een onderneming (in de zin van art. I.8, 39° WER) en de koper een consument, dan is de verkoper verantwoordelijk voor alle verborgen gebreken, gekend of niet.\nOntdekt de koper een verborgen gebrek waarvoor de verkoper verantwoordelijk is, dan moet hij de verkoper zo snel mogelijk per aangetekende brief verwittigen, zodat die het kan oplossen; bereiken partijen geen akkoord, dan moet de koper zo snel mogelijk een vordering wegens verborgen gebreken instellen.\n\nTienjarige aansprakelijkheid\n[NAKIJKEN OF SCHRAPPEN — enkel voor woongelegenheden; voor een ander goed schrappen.] De verkoper verklaart de tienjarige aansprakelijkheid niet te hebben ingeroepen. [NAKIJKEN OF SCHRAPPEN — indien hij ze wel heeft ingeroepen, aanpassen.] De koper neemt alle rechten en plichten van de verkoper hieromtrent over.\nDe verkoper verklaart [KIES: A. " + geelMarkeer("geen werken te hebben laten uitvoeren waarvoor een vergunning nodig is afgeleverd na 1 juli 2018.") + " / B. werken te hebben laten uitvoeren waarvoor een vergunning nodig is afgeleverd na 1 juli 2018; hij verbindt zich ertoe het/de verzekeringsattest(en) van de tienjarige aansprakelijkheid aan de koper te geven bij de ondertekening van de notariële verkoopakte.]", varianten: [], parameters: [], toepasbaarOp: ["verkoopovereenkomst (compromis) - heldere taal"], thema: "vastgoed", soort: "MOD", bron: "Fednot — Model Heldere Taal verkoopovereenkomst onroerend goed (§16)", parallelMetIds: ["feitelijke-toestand-gebreken", "hta-staat-gebreken"], parallelVingerafdrukken: { "feitelijke-toestand-gebreken": "acc310b8", "hta-staat-gebreken": "db2abc79", }, versie: "1.1", datum: "2026-07-02", wetsbasis: ["art. 1641 e.v. oud BW", "art. I.8, 39° WER"], nazicht: { status: "actueel", datum: "2026-07-02" }, }, { id: "ht-erfdienstbaarheden", titel: "Heldere taal — Erfdienstbaarheden – Mandeligheden", categorie: "voorwaarden", omschrijving: "§17 van het Model Heldere Taal: de overname van erfdienstbaarheden en mandeligheden.", tekst: "ERFDIENSTBAARHEDEN – MANDELIGHEDEN\n\nHet goed wordt verkocht met al zijn erfdienstbaarheden en mandeligheden. De eigendomsakte van {{datum_eigendomsakte}} [KIES: bevat geen erfdienstbaarheden of bijzondere voorwaarden / bevat de volgende erfdienstbaarheden of bijzondere voorwaarden: {{erfdienstbaarheden_titel}}].\nDe verkoper verklaart geen erfdienstbaarheden of bijzondere voorwaarden te hebben toegekend [NAKIJKEN OF SCHRAPPEN — indien hij er wel heeft toegekend, te vermelden: {{erfdienstbaarheden_toegekend}}]. De verkoper is niet aansprakelijk voor erfdienstbaarheden die hij niet kent. De koper moet alle (mogelijke) erfdienstbaarheden en bijzondere voorwaarden naleven, en kan ook de naleving eisen van die welke in zijn voordeel bestaan.\n[NAKIJKEN OF SCHRAPPEN — indien een basisakte of akte van verdeling bestaat:] De [KIES: basisakte / verdelingsakte] bevat bijzondere voorwaarden, erfdienstbaarheden en voorschriften die de koper moet naleven; de koper neemt alle daaruit voortvloeiende rechten en verplichtingen over.", varianten: [], parameters: [ { naam: "datum_eigendomsakte", omschrijving: "Datum van de eigendomsakte van de verkoper" }, { naam: "erfdienstbaarheden_titel", omschrijving: "Erfdienstbaarheden/bijzondere voorwaarden vermeld in de eigendomsakte" }, { naam: "erfdienstbaarheden_toegekend", omschrijving: "Erfdienstbaarheden/bijzondere voorwaarden door de verkoper zelf toegekend" }, ], toepasbaarOp: ["verkoopovereenkomst (compromis) - heldere taal"], thema: "vastgoed", soort: "MOD", bron: "Fednot — Model Heldere Taal verkoopovereenkomst onroerend goed (§17)", versie: "1.0", datum: "2026-07-01", nazicht: { status: "actueel", datum: "2026-07-01" }, }, { id: "ht-oppervlakte", titel: "Heldere taal — Oppervlakte", categorie: "voorwaarden", omschrijving: "§18 van het Model Heldere Taal: de niet-gewaarborgde oppervlakte (5%-tolerantie).", tekst: "OPPERVLAKTE\n\nDe in de beschrijving van het goed vermelde oppervlakte wordt niet door de verkoper gewaarborgd. Een verschil met de werkelijke oppervlakte — ook van meer dan 5% in het voor- of nadeel van de koper — verandert de prijs niet. Is de verkoper een 'onderneming' in de zin van het Wetboek van Economisch Recht, dan wordt de oppervlakte gewaarborgd binnen de wettelijke tolerantie van 5%.", varianten: [], parameters: [], toepasbaarOp: ["verkoopovereenkomst (compromis) - heldere taal"], thema: "vastgoed", soort: "MOD", bron: "Fednot — Model Heldere Taal verkoopovereenkomst onroerend goed (§18)", versie: "1.0", datum: "2026-07-01", nazicht: { status: "actueel", datum: "2026-07-01" }, }, { id: "ht-mede-eigendom-statuten", titel: "Heldere taal — Statuten van mede-eigendom en algemene vergaderingen", categorie: "voorwaarden", omschrijving: "§19 van het Model Heldere Taal: overhandiging van de statuten en het reglement van interne orde, de informatie van de syndicus over werkkapitaal/reservekapitaal/achterstallen (of het ontbreken van een antwoord, of het ontbreken van een syndicus), de verdeling van gewone en buitengewone gemeenschappelijke lasten, en het voorrecht van de VME.", tekst: "STATUTEN VAN MEDE-EIGENDOM EN ALGEMENE VERGADERINGEN VAN MEDE-EIGENAARS\n\nDe statuten en de overdracht van de documenten\nDe koper verklaart vóór de ondertekening van deze overeenkomst van de verkoper te hebben ontvangen: de statuten (basisakte en reglement van mede-eigendom) opgemaakt op {{datum_statuten}}, en het reglement van interne orde.\n\n[KIES de toepasselijke hypothese hierna en schrap de overige.]", varianten: [ { id: "syndicus-heeft-geantwoord", hypothese: "De koper of de notaris kreeg antwoord van de syndicus", tekst: "De koper verklaart op {{datum_bericht_syndicus}}, vóór de ondertekening van deze overeenkomst, een bericht van de syndicus te hebben ontvangen met:\n— het bedrag van het werkkapitaal en het reservekapitaal;\n— het bedrag van de eventuele achterstallen van de verkoper, incl. invorderingskosten en kosten van mededeling door de syndicus;\n— de stand van de oproepen tot kapitaalinbreng voor het reservekapitaal, beslist vóór de vaste datum van de eigendomsoverdracht;\n— het overzicht van lopende gerechtelijke procedures over de mede-eigendom, indien van toepassing;\n— de notulen van de gewone en buitengewone algemene vergaderingen van de laatste drie jaar;\n— de periodieke afrekeningen van de lasten van de laatste 2 jaar;\n— een afschrift van de laatste door de algemene vergadering goedgekeurde balans.", }, { id: "syndicus-geen-antwoord", hypothese: "De koper kreeg geen antwoord van de syndicus", tekst: "De syndicus heeft niet geantwoord op de vraag van {{datum_vraag_syndicus}} om de documenten te bezorgen binnen een termijn van 15 dagen.\n[NAKIJKEN OF SCHRAPPEN: De koper verklaart van de verkoper wel de volgende documenten te hebben ontvangen: {{documenten_van_verkoper}}.]", }, { id: "geen-syndicus", hypothese: "Er is geen syndicus", tekst: "De verkoper verklaart dat het gebouw {{aantal_entiteiten_medeeigendom}} entiteiten omvat en dat het beheer van het gebouw in onderling akkoord tussen de eigenaars gebeurt, zonder syndicus en zonder geformaliseerde algemene vergadering. Hij verklaart dat er geen notulen van een algemene vergadering en geen bankrekening op naam van de mede-eigendom bestaan.", }, ], parameters: [ { naam: "datum_statuten", omschrijving: "Datum van de statuten (basisakte en reglement van mede-eigendom)" }, { naam: "datum_bericht_syndicus", omschrijving: "Datum van het bericht van de syndicus" }, { naam: "datum_vraag_syndicus", omschrijving: "Datum van de vraag aan de syndicus om documenten te bezorgen" }, { naam: "documenten_van_verkoper", omschrijving: "Documenten die de koper wel van de verkoper ontving bij gebrek aan antwoord van de syndicus", voorbeeld: "de basisakte en de laatste drie afrekeningen van de lasten" }, { naam: "aantal_entiteiten_medeeigendom", omschrijving: "Aantal entiteiten/kavels in het gebouw (bij informeel beheer zonder syndicus)" }, ], toepasbaarOp: ["verkoopovereenkomst (compromis) - heldere taal"], thema: "vastgoed", soort: "MOD", bron: "Fednot — Model Heldere Taal verkoopovereenkomst onroerend goed (§19)", parallelMetIds: ["hta-mede-eigendom", "mede-eigendom-syndicus"], parallelVingerafdrukken: { "hta-mede-eigendom": "e730c5f6", "mede-eigendom-syndicus": "151ae2ab", }, versie: "1.0", datum: "2026-06-11", wetsbasis: ["art. 3.85 e.v. BW (mede-eigendom)"], nazicht: { status: "actueel", datum: "2026-06-11" }, }, { id: "ht-mede-eigendom-lasten-voorrecht", titel: "Heldere taal — Gemeenschappelijke lasten en voorrecht van de VME", categorie: "voorwaarden", omschrijving: "Vervolg van §19: de standaardverklaringen van de verkoper (geen lopend conflict, geen extra buitengewone kost, geen krediet van de VME), de verdeling van gewone en buitengewone gemeenschappelijke lasten, de eigendom van het reservekapitaal, en het voorrecht van de vereniging van mede-eigenaars op het verkochte goed.", tekst: "De koper moet de statuten, het reglement van interne orde en de beslissingen van de algemene vergadering van mede-eigenaars naleven.\n\nMet uitzondering van wat in de notulen staat, verklaart de verkoper dat:\n— er geen conflict loopt waarbij de vereniging van mede-eigenaars (VME) betrokken is;\n— er geen andere buitengewone kost te verwachten is;\n— de VME geen krediet heeft afgesloten om tot nu toe uitgevoerde werken aan de gemeenschappelijke delen te financieren;\n— [NAKIJKEN OF SCHRAPPEN: de periodieke gemeenschappelijke lasten per trimester ongeveer € {{lasten_per_trimester}} bedragen].\n\nDe gewone gemeenschappelijke lasten\nDe koper betaalt de gewone gemeenschappelijke lasten vanaf de dag dat hij het genot van het goed krijgt; de syndicus maakt de afrekening op.\n\nDe buitengewone gemeenschappelijke lasten\n— De verkoper betaalt alle buitengewone lasten waarover al beslist is vóór de notariële verkoopakte en waarvan de syndicus de betaling al gevraagd heeft.\n— De koper betaalt de buitengewone lasten waarvan de syndicus de betaling vraagt ná de notariële verkoopakte, ook als de algemene vergadering daarover al eerder besliste — beperkt tot de bedragen vermeld in de notulen of documenten die de koper vóór de ondertekening van deze overeenkomst ontving.\n— De verkoper geeft de koper hierbij volmacht om aan elke algemene vergadering deel te nemen tussen de ondertekening van deze overeenkomst en de notariële verkoopakte.\n— Beslissingen over buitengewone lasten en/of kapitaalinbreng van zo'n vergadering verbinden de koper enkel als de verkoper hem de uitnodiging tijdig (minstens 5 dagen vooraf) heeft bezorgd; zo niet, blijft de verkoper die lasten en kapitaalinbreng verschuldigd, ongeacht of de syndicus die voor of na de vaste datum van eigendomsoverdracht opvraagt.\n[NAKIJKEN OF SCHRAPPEN: De verkoper en de koper komen daarnaast overeen dat de [KIES: koper/verkoper] volgende werken betaalt: {{afspraak_werken}}. Zij weten dat de syndicus niet verplicht is om met dat akkoord rekening te houden.]\n\nEigendom van het reservekapitaal – schuldvorderingen van de mede-eigendom\nHet aandeel van de verkoper in het reservekapitaal en de schuldvorderingen van de mede-eigendom blijven eigendom van de VME en worden niet verrekend tussen verkoper en koper.\n\nVoorrecht van de vereniging van mede-eigenaars\nDe VME heeft een voorrecht op het verkochte goed tot zekerheid van de door de verkoper verschuldigde lasten voor het lopende en het vorige jaar.\n[KIES de toepasselijke hypothese hierna en schrap de andere.]", varianten: [ { id: "open", hypothese: "Onbekend of de verkoper het bedrag van de lasten/achterstallen betwist", tekst: "[KIES — A. De verkoper gaat akkoord dat de notaris het bedrag van de lasten en achterstallen betaalt zoals meegedeeld door de syndicus.\n— B. De verkoper betwist dat bedrag; hij gaat akkoord dat de notaris het bedrag blokkeert tot hij een schriftelijk akkoord met de syndicus of een uitvoerbaar vonnis voorlegt. Reageert de syndicus niet, dan blokkeert de notaris een bedrag gelijk aan 2 keer het bedrag van het vorige jaar, tot de verkoper een schriftelijk akkoord of uitvoerbaar vonnis voorlegt.]", }, { id: "akkoord", hypothese: "De verkoper gaat akkoord met het bedrag van de syndicus", tekst: "De verkoper gaat akkoord dat de notaris het bedrag van de lasten en achterstallen betaalt zoals meegedeeld door de syndicus.", }, { id: "betwist", hypothese: "De verkoper betwist het bedrag van de syndicus", tekst: "De verkoper betwist het bedrag van de lasten en achterstallen; hij gaat akkoord dat de notaris het bedrag blokkeert tot hij een schriftelijk akkoord met de syndicus of een uitvoerbaar vonnis voorlegt. Reageert de syndicus niet, dan blokkeert de notaris een bedrag gelijk aan 2 keer het bedrag van het vorige jaar, tot de verkoper een schriftelijk akkoord of uitvoerbaar vonnis voorlegt.", }, ], parameters: [ { naam: "lasten_per_trimester", omschrijving: "Geschatte periodieke gemeenschappelijke lasten per trimester" }, { naam: "afspraak_werken", omschrijving: "Specifieke afspraak tussen koper en verkoper over de betaling van bepaalde werken" }, ], toepasbaarOp: ["verkoopovereenkomst (compromis) - heldere taal"], thema: "vastgoed", soort: "MOD", bron: "Fednot — Model Heldere Taal verkoopovereenkomst onroerend goed (§19, vervolg)", versie: "2.0", datum: "2026-07-01", wetsbasis: ["art. 3.85 e.v. BW (mede-eigendom)", "art. 3.92, §1 BW (voorrecht VME)"], nazicht: { status: "actueel", datum: "2026-07-01", aandachtspunten: "Opgesplitst in varianten (open/akkoord/betwist) zodat een gekend antwoord (kenmerken.medeEigendomLastenBetwist) de A/B-keuze rond het voorrecht van de VME automatisch beslecht.", }, }, { id: "ht-reclamepanelen", titel: "Heldere taal — Reclamepanelen", categorie: "voorwaarden", omschrijving: "§20 van het Model Heldere Taal: aanwezigheid van reclamepanelen op het goed (met eventueel voorkooprecht uit de reclameovereenkomst).", tekst: "RECLAMEPANELEN\n\n[KIES: A. De verkoper verklaart dat zich op het verkochte goed geen reclamepanelen bevinden. / B. De verkoper verklaart dat zich op het verkochte goed reclamepanelen bevinden. In de overeenkomst rond de reclamepanelen staat [KIES: een voorkooprecht / geen voorkooprecht] voor het verkochte goed. De koper bevestigt de overeenkomst rond de reclamepanelen ontvangen te hebben en is verplicht de lopende overeenkomst na te leven.]", varianten: [], parameters: [], toepasbaarOp: ["verkoopovereenkomst (compromis) - heldere taal"], thema: "vastgoed", soort: "MOD", bron: "Fednot — Model Heldere Taal verkoopovereenkomst onroerend goed (§20)", versie: "1.0", datum: "2026-07-01", nazicht: { status: "actueel", datum: "2026-07-01" }, }, { id: "ht-zonnepanelen", titel: "Heldere taal — Zonnepanelen", categorie: "voorwaarden", omschrijving: "§21 van het Model Heldere Taal: de overdracht van zonnepanelen, met varianten naargelang er groenestroomcertificaten worden overgedragen of een subsidie met na-looptijdvoorwaarden rust op de installatie.", tekst: "ZONNEPANELEN\n\nDe verkoper en koper komen overeen dat de zonnepanelen op het dak van het verkochte goed inbegrepen zijn in de verkoop, zonder dat dit een reden is om de prijs te verhogen.\n\n[KIES de toepasselijke hypothese hierna en schrap de overige.]", varianten: [ { id: "met-groenestroomcertificaten", hypothese: "Met overdracht van groenestroomcertificaten", tekst: "Ook de eventuele groenestroomcertificaten worden mee overgedragen. Vanaf het moment dat de koper het genot van het goed krijgt, heeft hij recht op de opgewekte energie en de eventuele uitgereikte groenestroomcertificaten, en moet hij de daarop betrekking hebbende taksen, belastingen of heffingen betalen. Koper en verkoper ondertekenen het door de netbeheerder uitgegeven overdrachtsformulier voor zonnepanelen.\n[NAKIJKEN OF SCHRAPPEN — pro fisco: de verkoper verklaart dat jaarlijks {{aantal_certificaten}} certificaten worden uitgereikt aan € {{waarde_per_certificaat}}, nog gedurende {{resterende_jaren_certificaten}} jaar.]", }, { id: "zonder-groenestroomcertificaten-zonder-subsidie", hypothese: "Zonder groenestroomcertificaten en zonder subsidie", tekst: "De verkoper verklaart geen groenestroomcertificaten te ontvangen voor de zonnepanelen, en evenmin een subsidie met bijkomende voorwaarden te hebben ontvangen. Vanaf het moment dat de koper het genot van het goed krijgt, heeft hij recht op de door de zonnepanelen opgewekte energie.", }, { id: "zonder-groenestroomcertificaten-met-subsidie", hypothese: "Zonder groenestroomcertificaten, met subsidie onder voorwaarden", tekst: "De verkoper verklaart geen groenestroomcertificaten te ontvangen voor de zonnepanelen. Vanaf het moment dat de koper het genot van het goed krijgt, heeft hij recht op de door de zonnepanelen opgewekte energie.\n\nVoor de plaatsing van de zonnepanelen werd een subsidie uitgekeerd; de verkoper bezorgde de koper een kopie van de bijhorende documenten. Aan de subsidie zijn volgende voorwaarden verbonden:\n— de zonnepanelen mogen gedurende minstens 15 jaar na de indienstname op {{datum_indienstname_zonnepanelen}} niet naar een ander perceel worden verplaatst;\n— de zonnepanelen mogen niet uitgebreid worden met een installatie die geniet van de regeling van de 'terugdraaiende teller', tenzij de netgebruiker daar onherroepelijk afstand van heeft gedaan.\n\nDe koper verklaart deze voorwaarden te kennen en verbindt zich ertoe ze voor de resterende duur na te leven, ter volledige vrijwaring van de verkoper.", }, ], parameters: [ { naam: "aantal_certificaten", omschrijving: "Aantal jaarlijks uitgereikte groenestroomcertificaten" }, { naam: "waarde_per_certificaat", omschrijving: "Waarde per groenestroomcertificaat" }, { naam: "resterende_jaren_certificaten", omschrijving: "Resterend aantal jaren waarin certificaten worden uitgereikt" }, { naam: "datum_indienstname_zonnepanelen", omschrijving: "Datum van indienstname van de zonnepanelen (start subsidieperiode)" }, ], toepasbaarOp: ["verkoopovereenkomst (compromis) - heldere taal"], thema: "vastgoed", soort: "MOD", bron: "Fednot — Model Heldere Taal verkoopovereenkomst onroerend goed (§21)", versie: "1.0", datum: "2026-07-01", nazicht: { status: "actueel", datum: "2026-07-01" }, }, { id: "ht-sancties", titel: "Heldere taal — Sancties als de verbintenissen niet worden nageleefd", categorie: "voorwaarden", omschrijving: "§22 van het Model Heldere Taal: gevolgen van een wanprestatie (ingebrekestelling, gedwongen uitvoering of buitengerechtelijke ontbinding met forfaitaire schadevergoeding van 10%) en verwijlintresten.", tekst: "SANCTIES ALS DE VERBINTENISSEN NIET WORDEN NAGELEEFD\n\nGedwongen uitvoering of ontbinding\nLeeft een partij haar verbintenis(sen) niet na, dan moet de andere partij haar een ingebrekestelling sturen met aanmaning tot uitvoering. Wordt de verbintenis niet binnen de 15 dagen uitgevoerd, dan kan de andere partij:\n— aan de rechter de gedwongen uitvoering vragen; ofwel\n— de ontbinding van de verkoop aan de rechter vragen, mits schriftelijke kennisgeving met uitdrukkelijke vermelding van deze mogelijkheid en de niet-nagekomen verbintenissen.\nDe in gebreke blijvende partij moet dan aan de andere een schadevergoeding van 10% van de verkoopprijs betalen, en de fiscale gevolgen en andere kosten van de verkoop dragen.\nOpgelet: de ontbinding van de verkoop heeft fiscale gevolgen, tenzij partijen de overeenkomst minnelijk ontbinden en dit laten registreren bij het Kantoor Rechtszekerheid (kostprijs € 20).\n\nInteresten verschuldigd bij laattijdige uitvoering\nBetaalt de koper de verkoopprijs of het resterend bedrag niet binnen de overeengekomen termijn, dan zijn van rechtswege verwijlinteresten verschuldigd, zonder ingebrekestelling. Kan de notariële verkoopakte door een fout van koper of verkoper niet tijdig ondertekend worden, dan zijn van rechtswege verwijlinteresten verschuldigd door de in gebreke blijvende partij — tenzij de eisende partij een onderneming is en de andere partij een consument: dan is een ingebrekestelling in de vorm van een eerste herinnering vereist (art. XIX.2 WER).\nIn beide gevallen worden de interesten berekend op de verkoopprijs aan de wettelijke interestvoet + 3 punten, per dag vertraging tot de ondertekening van de notariële verkoopakte. Bijkomende schade kan afzonderlijk gevorderd worden door de partij die ze lijdt door de fout van de andere.", varianten: [], parameters: [], toepasbaarOp: ["verkoopovereenkomst (compromis) - heldere taal"], thema: "vastgoed", soort: "MOD", bron: "Fednot — Model Heldere Taal verkoopovereenkomst onroerend goed (§22)", versie: "1.0", datum: "2026-07-01", wetsbasis: ["art. XIX.2 Wetboek Economisch Recht"], nazicht: { status: "actueel", datum: "2026-07-01" }, }, { id: "ht-woonstkeuze", titel: "Heldere taal — Woonstkeuze", categorie: "voorwaarden", omschrijving: "§23 van het Model Heldere Taal: woonstkeuze voor de uitvoering van de overeenkomst.", tekst: "WOONSTKEUZE\n\nKoper en verkoper kiezen het onder punt 1 vermelde adres of de zetel als adres waarop zij bereikbaar zijn tot aan de ondertekening van de notariële verkoopakte, voor de uitvoering van deze overeenkomst en alle communicatie errond.", varianten: [], parameters: [], toepasbaarOp: ["verkoopovereenkomst (compromis) - heldere taal"], thema: "vastgoed", soort: "MOD", bron: "Fednot — Model Heldere Taal verkoopovereenkomst onroerend goed (§23)", versie: "1.0", datum: "2026-07-01", nazicht: { status: "actueel", datum: "2026-07-01" }, }, { id: "ht-conflict", titel: "Heldere taal — Conflictoplossing", categorie: "voorwaarden", omschrijving: "§24 van het Model Heldere Taal: alternatieve geschillenbeslechting.", tekst: "CONFLICTOPLOSSING\n\nBij een conflict over de geldigheid, totstandkoming, interpretatie, verbreking of uitvoering van deze overeenkomst kunnen koper en verkoper een alternatieve conflictoplossing gebruiken: verzoening, bemiddeling of arbitrage.", varianten: [], parameters: [], toepasbaarOp: ["verkoopovereenkomst (compromis) - heldere taal"], thema: "vastgoed", soort: "MOD", bron: "Fednot — Model Heldere Taal verkoopovereenkomst onroerend goed (§24)", versie: "1.0", datum: "2026-07-01", nazicht: { status: "actueel", datum: "2026-07-01" }, }, { id: "ht-makelaar", titel: "Heldere taal — Vastgoedmakelaar", categorie: "voorwaarden", omschrijving: "§25 van het Model Heldere Taal: de rol van de eventuele vastgoedmakelaar.", tekst: "VASTGOEDMAKELAAR\n\n[KIES — A. Niet van toepassing (de verkoop werd niet door een vastgoedmakelaar bemiddeld). / B. Deze verkoop werd bemiddeld door {{makelaar_naam}}, een erkende vastgoedmakelaar, aangesloten bij het B.I.V. De verkoper betaalt het ereloon van de vastgoedmakelaar. De notaris houdt de vastgoedmakelaar op de hoogte van de datum van ondertekening van de notariële verkoopakte; koper en verkoper gaan akkoord dat de notaris het ontwerp van de verkoopakte aan de vastgoedmakelaar bezorgt op diens vraag.]", varianten: [], parameters: [ { naam: "makelaar_naam", omschrijving: "Commerciële naam van het vastgoedkantoor/agentschap dat de verkoop bemiddelde (bv. \"ENGEL & VÖLKERS\"). Nooit de naam of het B.I.V./I.P.I.-nummer van de individuele makelaar zelf (natuurlijk persoon) — enkel de kantoornaam.", }, ], toepasbaarOp: ["verkoopovereenkomst (compromis) - heldere taal"], thema: "vastgoed", soort: "MOD", bron: "Fednot — Model Heldere Taal verkoopovereenkomst onroerend goed (§25)", versie: "1.1", datum: "2026-07-02", nazicht: { status: "actueel", datum: "2026-07-02" }, }, ];