Laatst bijgewerkt op: 1 september 2021 Auteur: Meester Pierre Van den Eynde, ere-notaris, laatst bijgewerkt door Iris Gerlo, goedgekeurd door de Werkgroep ad hoc Verbintenissenrecht Fednot Gedwongen mede-eigendom – Eigendomsoverdracht van een kavel - Clausules voor de verkoopovereenkomst | | | :-: | | STATUTEN VAN MEDE-EIGENDOM, REGLEMENT VAN INTERNE ORDE EN ALGEMENE VERGADERINGEN | | Statuten van mede-eigendom en reglement van interne orde Het onroerend goed waarvan het thans verkochte goed deel uitmaakt wordt beheerst door de statuten van mede-eigendom, omvattende de basisakte en het reglement van mede-eigendom, alsook het reglement van interne orde, opgemaakt op \* door notaris \*, met standplaats te \*, welke statuten gewijzigd werden ingevolge akte op \* door notaris \*, met standplaats te \*.De basisakte, het reglement van mede-eigendom, het reglement van interne orde en de besluiten van de algemene vergadering zijn tegenstelbaar aan de koper. Deze verklaart er voorafgaand heden kennis van te hebben genomen, of, indien dit niet het geval is, dat hij afziet van alle rechtsmiddelen tegenover de verkoper omwille van de verplichtingen die voor hem voortvloeien uit voornoemde reglementen en besluiten, onverminderd, desgevallend, andersluidende overeenkomsten tussen de partijen die niet tegenstelbaar zijn aan de vereniging van mede-eigenaars uitsluitend voor wat betreft de schulden vermeld in artikel 3.94, § 2, eerste lid, 1° tot 4° van het Burgerlijk Wetboek. | | \*HETZIJ: De verkoper heeft voorafgaand aan de ondertekening van deze overeenkomst aan de koper, die dit erkent, een exemplaar van de statuten van mede-eigendom en het reglement van interne orde \*alsook van voornoemde wijzigingsakte overhandigd. | | \*HETZIJ: De verkoper verbindt er zich toe aan de koper of aan de door hem aangeduide notaris, binnen de maand na ondertekening dezer, een exemplaar van de statuten van mede-eigendom en het reglement van interne orde \*alsook van voornoemde wijzigingsakte te overhandigen. | | Documenten en inlichtingen | | Overeenkomstig artikel 3.94, § 1 van het Burgerlijk Wetboek, heeft \*de instrumenterende notaris, \*de persoon die beroepshalve optreedt als tussenpersoon, \*de verkoper op \* aan de syndicus van het onroerend gevraagd om hem de volgende documenten te bezorgen:het bedrag van het werkkapitaal en dat van het reservekapitaal;het bedrag van de eventuele door de overdrager verschuldigde achterstallen, daaronder begrepen de kosten van gerechtelijke of buitengerechtelijke invordering alsook de kosten voor de mededeling van de vereiste informatie door de syndicus;de toestand van de oproepen tot kapitaalinbreng met betrekking tot het reservekapitaal en waartoe de algemene vergadering vóór de vaste datum van de eigendomsoverdracht heeft besloten;in voorkomend geval, het overzicht van de hangende gerechtelijke procedures in verband met de mede-eigendom en de bedragen die in het geding zijn;de notulen van de gewone en buitengewone algemene vergaderingen van de vorige drie jaar, alsook de periodieke afrekeningen van de lasten van de vorige twee jaar;een afschrift van de recentste balans die door de algemene vergadering van de vereniging van mede-eigenaars werd goedgekeurd. | | \*HETZIJ De syndicus heeft op dit schrijven geantwoord en deze documenten en inlichtingen meegedeeld op \*. De partijen erkennen hiervan een kopie ontvangen te hebben. | | \*HETZIJ De partijen erkennen in kennis te zijn gesteld dat de syndicus geen enkel gevolg aan dit verzoek gegeven heeft, niettegenstaande de termijn van vijftien dagen verstreken is.De koper erkent evenwel van de verkoper de in punten \* 1 tot 6 bedoelde documenten en inlichtingen waarvan hierboven sprake ontvangen te hebben. Hij verklaart op de hoogte te zijn gebracht dat het hem vrij staat alle nuttige inlichtingen rechtstreeks in te winnen bij de syndicus. Hij verzaakt aan alle rechtsmiddelen tegenover de verkoper omwille van de verplichtingen die voor hem zouden voortvloeien uit voormelde documenten en inlichtingen, onverminderd hetgeen hierna voorzien wordt inzake de bijdrage aan de buitengewone lasten. | | De verkoper verklaart dat, naar zijn weten: geen enkel geschil waarbij de vereniging van mede-eigenaars betrokken zou zijn, momenteel hangende is;de vereniging van mede-eigenaars geen enkele lening heeft afgesloten om de werken die tot op heden aan de gemeenschappelijke delen gerealiseerd werden te financieren.\*de periodieke gemeenschappelijke lasten per trimester ongeveer \*€ bedragen. de functie van syndicus van het onroerend goed uitgeoefend wordt door:Naam: \*Adres: \*Tel.: \*E-mail: \*\*(mede-eigendom zonder syndicus) \*HETZIJ Hij overhandigt thans de notulen van de algemene vergadering van mede-eigenaars van de laatste drie jaar, met respectievelijke datum op \*\*(Hetzij) Hij zal de notulen van de algemene vergadering van mede-eigenaars van de laatste drie jaar binnen de maand na ondertekening van deze overeenkomst aan de koper overhandigen.De koper verklaart \*dat hij zijn woonplaats op voornoemd adres zal behouden \*dat hij zijn woonplaats in het verkochte goed zal vestigen. Hij verklaart bovendien, dat omwille van de splitsing van het eigendomsrecht, de aangestelde lasthebber de heer\* is dewelke hen meer bepaald zal vertegenwoordigen met stemrecht op de algemene vergaderingen.De verkoper verklaart \*dat hij zijn woonplaats op voormeld adres zal behouden \*dat hij zijn woonplaats zal vestigen te \*. | | Stookolietank: | | \*De verkoper verklaart dat er zich in het gebouw waarvan het goed deel uitmaakt, geen gemeenschappelijke stookolietank bevindt. | | \*De verkoper verklaart dat er zich in het gebouw waarvan het goed deel uitmaakt, geen gemeenschappelijke stookolietank bevindt met een inhoud van \* liter. | | GEMEENSCHAPPELIJKE LASTEN – RESERVEKAPITAAL - GESCHILLEN | | Gewone lasten De koper zal vanaf de dag vanaf de dag waarop hij gebruik kan maken van de gemeenschappelijke delen, de gewone lasten dragen, naar verhouding van de lopende periode, op grond van een door de syndicus op te stellen afrekening; | | Buitengewone lasten | | Overeenkomstig artikel 3.94, §2 van het Burgerlijk Wetboek draagt de koper:het bedrag van de uitgaven voor behoud, onderhoud, herstelling en vernieuwing waartoe de algemene vergadering of de syndicus vóór de vaste datum van de eigendomsoverdracht heeft besloten, maar waarvan de syndicus pas na die datum om betaling heeft verzocht;de oproepen tot kapitaalinbreng die door de algemene vergadering van mede-eigenaars zijn goedgekeurd vóór de vaste datum van de eigendomsoverdracht, alsook de kostprijs van de dringende werkzaamheden waarvan de syndicus pas na die datum om betaling heeft verzocht;de kosten verbonden aan het verkrijgen van de gemeenschappelijke delen, waartoe de algemene vergadering vóór de vaste datum van de eigendomsoverdracht besloten heeft, maar waarvan de syndicus pas na die datum om betaling verzocht heeft;de door de vereniging van mede-eigenaars vaststaande verschuldigde bedragen, ten gevolge van geschillen ontstaan vóór de vaste datum van de eigendomsoverdracht, maar waarvan de syndicus pas na die datum om betaling heeft verzocht.De bedragen sub 1° tot 4° worden gedragen door de koper voor zover zij blijken uit de notulen, documenten of inlichtingen die hem door de syndicus of de verkoper werden meegedeeld voor de ondertekening dezer. In het tegenovergestelde geval blijven deze bedragen ten laste van de verkoper. | | \#\*Daarnaast komen de partijen uitdrukkelijk overeen dat de volgende werkzaamheden ten laste zullen zijn \*van de verkoper/\*de koper: -\* | | Toekomstige algemene vergadering | | Alle besluiten die door de algemene vergadering van mede-eigenaars genomen zouden worden tussen de ondertekening van deze verkoopovereenkomst en de notariële akte zullen uitsluitend voor rekening van de koper zijn, met inbegrip van de oproepen tot kapitaalinbreng. De verkoper dient de koper ten minste acht dagen op voorhand de dagorde, de datum, het uur en de plaats van elke algemene vergadering die zou plaatsvinden tussen de ondertekening van deze overeenkomst en de ondertekening van de authentieke akte mee te delen. Bij gebreke van dergelijke mededeling binnen de opgelegde termijn, zullen de buitengewone lasten die uit voornoemde besluiten voortvloeien, ten laste blijven van de verkoper. | | \*De verkoper geeft de koper bij deze volmacht om elke algemene vergadering bij te wonen die zou plaatsvinden tussen de ondertekening van deze overeenkomst en de ondertekening van de authentieke akte die deze overeenkomst bekrachtigt. | | | | Eigendom van het reservekapitaal/de reservekapitalen De partijen verklaren te weten dat het aandeel van de verkoper in het reservekapitaal/de reservekapitalen van het onroerend goed aan de vereniging van mede-eigenaars blijft toebehoren. | | \*Onverminderd hetgeen hierboven voorzien wordt, zal dit \*globaal aandeel dat momenteel \*€ bedraagt, door de koper aan de verkoper terugbetaald worden op de dag van de ondertekening van de authentieke akte van verkoop \* ten belope van een bedrag van maximaal \*€. | | Schuldvorderingen van de mede-eigendom | | De schuldvorderingen van de mede-eigendom, ontstaan na de vaste datum van de eigendomsoverdracht ingevolge een procedure die voor deze datum werd opgestart, behoren toe aan de vereniging van mede-eigenaars, zonder dat de koper gehouden kan worden tot het betalen van enige vergoeding aan de verkoper.Voorrecht van de vereniging van mede-eigenaarsDe verkoper verklaart zeer goed te weten dat hij ertoe gehouden is de koper te vrijwaren tegen elk risico op uitwinning en de mogelijkheid voor de vereniging van mede-eigenaars om het voorrecht bedoeld in artikel 27 7° van de Hypotheekwet te doen gelden teneinde de betaling van de bijdragen van het lopende boekjaar en het eraan voorafgaande boekjaar te garanderen.Hieruit volgt dat, niettegenstaande artikel 3.95 van het Burgerlijk Wetboek, de verkoper ermee instemt dat de instrumenterende notaris het bedrag zal betalen van de achterstallen op de lasten gedekt door dit voorrecht, welk bedrag hem door de syndicus werd betekend, tenzij hij over een attest van de syndicus beschikt waarin staat dat ingevolge de betaling van dit bedrag door de uittredende mede-eigenaar, deze niets meer verschuldigd is aan vereniging van mede-eigenaars.Indien, overeenkomstig artikel 3.94 § 2, de syndicus de instrumenterende notaris geen antwoord geeft, dan stemt de verkoper ermee in om in zijn kantoor een bedrag te blokkeren gelijk aan twee jaar gewone en buitengewone lasten vermeerderd met twintig procent en dit zolang de notaris niet over vernoemd attest zal beschikken. De verkoper zal er zijn persoonlijke zaak van maken om dit attest te bekomen.(Afwezigheid van syndicus) De verkoper meldt dat het gebouw geen syndicus heeft. De aandacht van de partijen wordt gevestigd op het feit dat, overeenkomstig artikel 3.89 van het Burgerlijk Wetboek, iedere mede-eigenaar of iedere belanghebbende het recht heeft om een verzoekschrift in te dienen bij de bevoegde rechter om over te gaan tot de aanstelling van een syndicus. Verder wordt nog gewezen op het feit dat bij gebrek aan een syndicus de raad van mede-eigendom of, bij gebreke daarvan, de voorzitter van de laatste algemene vergadering of, bij gebreke daarvan, een of meer mede-eigenaars die ten minste een vijfde van de aandelen in de gemene delen bezitten, de algemene vergadering kan bijeenroepen teneinde een syndicus aan te wijzen. |